Deuda senior
Tramo de deuda de una operación estructurada con prioridad de pago o garantías respecto a otros tramos subordinados, según lo pactado.
QUÉ SIGNIFICA
En promociones suele asociarse a financiación principal de la entidad, con vencimientos, disposiciones condicionadas y garantías. La prioridad real depende del contrato, garantías constituidas, rango de inscripción y reglas concursales aplicables.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es una categoría que por su mera denominación confiera privilegio legal universal.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Identifica calendario de disposiciones y repagos, y comprueba el rango registral de cada garantía antes de modelizar un escenario.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Póliza de financiación, escritura hipotecaria, acuerdos entre financiadores, disposiciones, covenants y cuadro financiero.
POR QUÉ TE IMPORTA
Determina el coste base de la financiación y condiciona la liquidez disponible para obra y la distribución de ingresos de ventas.
EJEMPLO PRÁCTICO
Un promotor obtiene 6 millones de préstamo principal que se dispone por certificaciones; el resto se aporta como equity y financiación subordinada.
DEPENDE DE
De las garantías efectivas, pacto de prioridad, ratios, autorizaciones de disposición, ventas exigidas y amortizaciones obligatorias.
ERRORES FRECUENTES
Dar por hecho que todas las financiaciones sénior son hipotecas o que basta una preventa para disponer libremente del préstamo.
OJO CON ESTO
“Senior” no significa cobro asegurado, ausencia de riesgo ni prioridad absoluta sobre acreedores legales privilegiados.