FUENTES, DATOS Y CRITERIO
FUENTES Y
METODOLOGÍA
Un dato sin fuente dice poco. Un dato sin contexto puede llevar a conclusiones equivocadas. Aquí explicamos de dónde procede la información que utiliza KOKO, qué mide realmente, cómo la tratamos y cuáles son sus límites.
● TRAZABILIDAD ACTIVA
Cada indicador debe poder rastrearse hasta la fuente de la que procede.
Un dato antiguo no se presenta como nuevo por haberse incorporado después.
Oferta, transacción, registro, tasaciónOpinión técnica de valor emitida con una finalidad, fecha, método y documentación determinados por un profesional competente. y contexto estadístico no significan lo mismo.
Si una fuente no permite afirmar algo con suficiente rigor, no lo presentamos como certeza.
PRIMERO, UNA DISTINCIÓN IMPORTANTE
NO TODOS LOS PRECIOS
MIDEN LO MISMO.
Dos fuentes pueden ofrecer cifras diferentes y ser ambas correctas. La diferencia puede estar en el momento de medición, la muestra, el territorio o, simplemente, en que están midiendo conceptos distintos.
01
OFERTA
PrecioCantidad de dinero que se pide, se ofrece o se acuerda a cambio de un inmueble o un derecho. al que una viviendaEspacio destinado a alojar personas y desarrollar la vida doméstica. Su uso efectivo y su situación administrativa deben comprobarse por separado. se anuncia para venderse o alquilarse. Permite observar con rapidez el mercado disponible.
No equivale necesariamente al precio final de compraventaContrato por el que el vendedor se obliga a entregar una cosa determinada y el comprador a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente. ni a la rentaImporte pactado por el uso de un inmueble durante un periodo, normalmente mensual en el alquiler de vivienda. finalmente pactada.
02
TRANSACCIÓN
Información procedente de operaciones formalizadas. Refleja actividad realizada, no intención de venta.
La fecha y el momento estadístico dependen de la fuente concreta.
03
VALORACIÓN
Indicadores elaborados a partir de tasaciones profesionales para estudiar la evolución del valor residencial.
Una tasación no debe confundirse automáticamente con el precio final de una operación.
04
CONTEXTO
Hogares, parque residencial, tenencia, financiaciónFondos obtenidos para pagar una operación, con condiciones de devolución, coste y garantías cuando existe deuda., tipos de interés e índices oficiales que ayudan a entender el mercado.
Explican el contexto, pero no valoran por sí solos una vivienda concreta.
EL CRITERIO KOKO
NO BUSCAMOS QUE TODOS LOS DATOS COINCIDAN. BUSCAMOS ENTENDER POR QUÉ NO COINCIDEN.
El mercado inmobiliarioConjunto de oferta, demanda y operaciones relacionadas con el uso, alquiler, financiación y transmisión de inmuebles. no tiene una única cifra capaz de explicarlo. Comparar oferta, operaciones realizadas, valoraciones, financiación y estructuraSistema resistente del edificio que recibe las acciones y las transmite de forma segura hasta la cimentación y el terreno, manteniendo resistencia, estabilidad y aptitud al servicio. de vivienda permite obtener una visión más completa que utilizar una sola fuente de forma aislada.
METODOLOGÍA KOKO
DEL DATO ORIGINAL
A LA PANTALLA.
KOKO no sustituye la metodología de las fuentes originales. Nuestra función es seleccionar, estructurar, comprobar, contextualizar y presentar su información de una forma comprensible y comparableInmueble u operación utilizada como referencia para estimar el valor de otro activo..
01
RECOPILAMOS
Incorporamos información de organismos públicos, registros, fuentes notariales y proveedores especializados relevantes para cada indicador.
02
VERIFICAMOS
Revisamos territorio, periodo, unidad, frecuencia, significado del indicador y coherencia con la fuente original.
03
NORMALIZAMOS
Ordenamos nombres territoriales, fechas y unidades para poder consultar series de forma consistente sin alterar su significado.
04
ASIGNAMOS FUENTE
Cada indicador conserva una fuente identificada. No rellenamos un hueco con otra serie como si ambas fueran equivalentes.
05
EXPLICAMOS
Diferenciamos precio de ofertaPrecio anunciado o solicitado por quien comercializa un inmueble, antes de alcanzar un acuerdo., precio efectivo, tasación, índices, variaciones y magnitudes absolutas.
06
ACTUALIZAMOS
Incorporamos nuevas publicaciones respetando el periodo original del dato y las revisiones posteriores de cada fuente.
REGLAS DE PUBLICACIÓN
LO QUE HACEMOS
Y LO QUE NO.
La consistencia metodológica importa tanto como el dato. Estas reglas evitan presentar como comparable lo que no lo es.
01
FECHA REAL DEL DATO
Conservamos el periodo al que corresponde la información. La fecha de incorporación a KOKO no convierte un dato antiguo en un dato actual.
02
SIN HUECOS INVENTADOS
Si no existe información suficiente o comparable, preferimos indicar que no hay dato antes que crear una precisión que la fuente no ofrece.
03
ÚLTIMO DATO DISPONIBLE
Cuando mostramos el último dato publicado mantenemos visible su periodo original.
04
FRECUENCIA ORIGINAL
Un dato trimestral sigue siendo trimestral y uno anual sigue siendo anual. No creamos periodos intermedios ficticios.
05
REVISIONES
Algunas fuentes revisan sus estadísticas. Cuando existe una revisión válida puede sustituir al dato publicado anteriormente.
06
COMPARABILIDAD
Antes de comparar comprobamos concepto, territorio, periodo y unidad. Dos cifras expresadas en €/m² no son necesariamente equivalentes.
FUENTES PRINCIPALES
DE DÓNDE SALEN
LOS DATOS.
No utilizamos todas las fuentes para lo mismo. Cada una aporta una parte diferente del mercado. La fuente concreta y el periodo deben acompañar al indicador cuando resulten relevantes.
FUENTE ESPECIALIZADA
IDEALISTA / DATA
Precios de oferta de venta y alquiler, evolución temporal y análisis territorial del mercado anunciado.
No equivale necesariamente al precio final de compraventa ni a la renta finalmente pactada.
CONSULTAR FUENTE ↗ESTADÍSTICA OFICIAL
INE
Viviendas, hogares, régimen de tenencia, censos e índices estadísticos oficiales como el IRAVÍndice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, definido por el INE y publicado mensualmente como límite de referencia en el marco de la LAU., según el indicador.
La periodicidad depende de cada operación estadística.
CONSULTAR FUENTE ↗FUENTE OFICIAL
BANCO DE ESPAÑA
Tipos de referencia, EuríborÍndice de referencia del mercado monetario del euro administrado por el European Money Markets Institute (EMMI), disponible para varios vencimientos y utilizado ampliamente en préstamos hipo… y variables financieras relacionadas con financiación, crédito y accesibilidadCondiciones que permiten utilizar edificios y espacios con seguridad y autonomía por el mayor número posible de personas..
Un tipo de referencia no determina por sí solo el coste de una hipotecaDerecho real de garantía que sujeta un inmueble al cumplimiento de una obligación sin desplazar su posesión al acreedor. concreta.
CONSULTAR FUENTE ↗INFORMACIÓN REGISTRAL
REGISTRADORES
Compraventas inscritas, precios, financiación hipotecaria, compradores extranjeros y otras estadísticas registrales.
La fecha registral no debe asumirse idéntica al momento notarial.
CONSULTAR FUENTE ↗INFORMACIÓN NOTARIAL
NOTARIADO
Información estadística basada en operaciones formalizadas ante notarioFuncionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de contratos y demás actos extrajudiciales, y para autorizar o intervenir los instrumentos públicos que correspondan.: actividad, compraventas y precios cuando están disponibles.
Aporta una lectura distinta de las fuentes de oferta y de las inscripciones registrales.
CONSULTAR FUENTE ↗FUENTE ESPECIALIZADA
TINSA
Índices y valores residenciales elaborados a partir de información procedente de tasaciones.
Una tasación no equivale automáticamente a precio de oferta ni a precio final de compraventa.
CONSULTAR FUENTE ↗FUENTE PÚBLICA
MIVAU / VIVIENDA
Observatorios, boletines y estadísticas públicas de vivienda y suelo utilizadas cuando el indicador o análisis lo requiere.
Cada serie conserva su propia definición, cobertura y fecha.
CONSULTAR FUENTE ↗NORMATIVA OFICIAL
BOE Y ADMINISTRACIONES
Normativa estatal y, cuando corresponde, regulación autonómica o municipal para contenidos jurídicos y trámites.
Tipo de contrato, territorio, fecha y régimen aplicable pueden cambiar la respuesta.
CONSULTAR FUENTE ↗LEER BIEN UN INDICADOR
EL NÚMERO IMPORTA.
SU DEFINICIÓN MÁS.
Una misma unidad puede esconder conceptos diferentes. Por eso el significado, la fuente y el periodo son parte del dato.
INDICADOR
PRECIO DE VENTA €/M²
Cuando procede de una fuente de oferta representa el precio anunciado de las viviendas incluidas en esa metodología. No es automáticamente el precio final de cierre.
INDICADOR
PRECIO DE ALQUILER €/M²
Refleja el precio solicitado en la oferta analizada. No equivale necesariamente a la renta finalmente acordada.
INDICADOR
COMPRAVENTAS
El número de operaciones depende de la fuente y del momento del proceso que mide. Notariado y Registradores no se intercambian como si fueran la misma serie.
INDICADOR
EURÍBOR
Tipo de referencia utilizado habitualmente en financiación hipotecaria variable. El periodo correspondiente forma parte inseparable del dato.
INDICADOR
IRAV
Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda. Su posible aplicación depende del régimen jurídico del contrato; no se aplica automáticamente a cualquier alquiler.
INDICADOR
VALOR RESIDENCIAL
Las series basadas en tasaciones sirven para estudiar la evolución del valor, pero no equivalen automáticamente a oferta o precio efectivo de compraventa.
CÁLCULOS DERIVADOS
CUANDO KOKO
HACE EL CÁLCULO.
Cuando mostramos un cálculo derivado y no un valor publicado directamente por una fuente, utilizamos fórmulas reproducibles y mantenemos identificados los datos utilizados.
VARIACIÓN INTERANUAL
((Valor actual / Valor hace 12 meses) − 1) × 100
Solo se calcula cuando ambos periodos pertenecen a una serie suficientemente comparable.
VARIACIÓN MENSUAL
((Valor actual / Valor mes anterior) − 1) × 100
No convertimos automáticamente estadísticas trimestrales o anuales en series mensuales ficticias.
RENTABILIDAD BRUTA
(Renta anual / Precio de adquisición) × 100
Cuando KOKO la calcula así, es bruta: no descuenta impuestos, gastos, financiación, mantenimiento ni periodos vacíos.
● SEGUIMIENTO ACTIVO
ACTUALIZACIÓN
POR FUENTE
KOKO no afirma que todos sus indicadores se actualicen en tiempo real. Cada dato depende del calendario, la frecuencia y el proceso de publicación de su fuente original.
El organismo o proveedor pone a disposición una nueva observación o revisión.
Verificamos a qué mes, trimestre o año corresponde realmente la información.
Comprobamos geografía, unidad, magnitud y definición del indicador.
El nuevo valor amplía o revisa la serie manteniendo identificadas su fecha y procedencia.
La interfaz explica qué representa la cifra para reducir el riesgo de una lectura incorrecta.
TAMBIÉN DECIMOS LO QUE NO SABEMOS
LOS DATOS
TIENEN LÍMITES.
Algunas fuentes reaccionan rápidamente al mercado y otras necesitan que la operación se formalice, registre o procese estadísticamente.
No todos los indicadores están disponibles con la misma profundidad para España, comunidades, provincias, municipios, distritos o barrios.
Una fuente puede revisar su metodología o sus series históricas. Cuando sea relevante, debe tratarse como cambio metodológico y no como movimiento de mercado.
Estado, superficie, altura, orientaciónDirección de las fachadas y huecos respecto del recorrido solar y vientos dominantes, relevante para captación, sombra, iluminación y ventilación., distribuciónOrganización espacial de las estancias, recorridos y relaciones funcionales dentro de la vivienda. y micro-localización pueden cambiar significativamente el valor de dos inmuebles próximos.
Los datos ayudan a comprender y decidir, pero no constituyen por sí solos una tasación individual ni asesoramiento jurídico, fiscal o financiero personalizado.
DEL ORIGEN A LA CONCLUSIÓN
LOS DATOS NO HABLAN SOLOS.
HAY QUE SABER LEERLOS.
KOKO reúne distintas perspectivas del mercado para ayudarte a entender no solo cuánto marca una cifra, sino qué significa realmente.