KOKO · ANÁLISIS DEL MERCADO
QUÉ ESTÁ PASANDO
Y POR QUÉ IMPORTA
Las normas cambian. Los precios también. Y cada semana aparece un titular nuevo explicándote lo que supuestamente significa.
Aquí intento separar el dato del ruido: qué está pasando, por qué está pasando y qué puede cambiar para ti si compras, vendes, alquilas o inviertes.
EN PORTADA
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Una lectura principal y tres piezas para completar el contexto. Lo importante primero; lo demás, sin competir por tu atención.
LA VIVIENDA SIGUE SUBIENDO, PERO SE VENDEN MENOS CASAS.
¿QUÉ ESTÁ PASANDO?
¿COMPRAR AHORA O ESPERAR?
LAS CINCO PREGUNTAS QUE DEBERÍAS HACERTE ANTES DE DECIDIR
MADRID DISTRITO A DISTRITO: LO QUE OCULTA EL PRECIO MEDIO
EL ALQUILER DE TEMPORADA GANA PESO.
¿ESTÁ SUSTITUYENDO AL ALQUILER HABITUAL?
SI EN ESPAÑA HAY 3,8 MILLONES DE VIVIENDAS VACÍAS,
¿POR QUÉ FALTAN CASAS?
RADAR KOKO · REVISADO EL 10 DE OCTUBRE DE 2026
TRES COSAS QUE CONVIENE MIRAR CON CALMA.
Tres señales sobre precios, alquiler y vivienda nueva. Cada una, con su periodo y sus fuentes.
EL PRECIO SUBE.LAS COMPRAVENTAS BAJAN.
El precio subió un 12,2% interanual en el segundo trimestre de 2026. Las compraventas inscritas de julio bajaron un 5,1% frente a un año antes. Menos operaciones no implican, por sí solas, precios más bajos: son indicadores y periodos distintos.
AUMENTAN LOS ALQUILERES DE TEMPORADA, POR HABITACIONES Y TURÍSTICOS.
El Banco de España observó que en 2024 crecía la oferta de estas tres modalidades. Advierte de que ese avance puede frenar el aumento de la oferta de alquiler habitual. Más oferta para esos usos no significa más pisos completos disponibles para vivir todo el año.
SE CREAN MUCHOS MÁS HOGARES DE LOS QUE LA VIVIENDA NUEVA CONSIGUE ABSORBER.
Entre 2021 y 2025 se formaron alrededor de 1,22 millones de hogares y se terminaron unas 466.000 viviendas. Es una brecha estructural que no se corrige de un año para otro.
Fuentes y fechas de los datos
Hogares según las publicaciones del INE de mayo de 2024 y mayo de 2026; vivienda de 2025 según el dato provisional del 26 de marzo de 2026. Existen revisiones posteriores.
La brecha compara la creación neta de hogares con vivienda nueva. No equivale a un recuento exacto de viviendas que faltan. La serie de vivienda suma terminaciones estimadas de vivienda libre y calificaciones definitivas de vivienda protegida.
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SI EN ESPAÑA HAY 3,8 MILLONES DE VIVIENDAS VACÍAS, ¿POR QUÉ FALTAN CASAS?España tiene millones de viviendas sin ocupar y, al mismo tiempo, enormes problemas de acceso en muchas ciudades. La explicación está menos en cuántas casas existen que en dónde están, en qué estado se encuentran y dónde quiere vivir la gente.
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LAS HIPOTECAS CRECEN UN 10,8%, PERO LOS BANCOS ENDURECEN EL CRÉDITO. ¿QUÉ ESTÁ PASANDO?En junio se inscribieron más hipotecas y por importes mayores, mientras los bancos aseguran que están siendo más exigentes para conceder financiación. Los dos datos parecen chocar, pero en realidad están contando momentos distintos del mercado.
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LA RENTABILIDAD BRUTA NO ES LO QUE GANAS: LAS CUENTAS QUE FALTAN ANTES DE COMPRAR PARA ALQUILARUn porcentaje bruto sirve para empezar a comparar, pero no dice cuánto dinero acaba dejando realmente una inversión.
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POR QUÉ DOS PISOS CASI IGUALES EN EL MISMO EDIFICIO PUEDEN TENER UN PRECIO MUY DISTINTOMetros parecidos no significan viviendas equivalentes: luz, planta, distribución, estado y situación jurídica pueden cambiar mucho el valor.
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ZONA TENSIONADA, GRAN TENEDOR E IRAV: CÓMO SABER QUÉ REGLA SE APLICA A UN ALQUILERRenta inicial, actualización, zona tensionada, gran tenedor e IRAV: cada concepto responde a una pregunta distinta.
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MADRID DISTRITO A DISTRITO: LO QUE OCULTA EL PRECIO MEDIOLa media de Madrid dice muy poco sobre una vivienda concreta: distrito, barrio, calle y edificio pueden cambiarlo todo.
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¿COMPRAR AHORA O ESPERAR? LAS CINCO PREGUNTAS QUE DEBERÍAS HACERTE ANTES DE DECIDIRMás que acertar el próximo movimiento de los precios, importa saber si la compra sigue teniendo sentido aunque te equivoques.
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UNA HIPOTECA PUEDE COSTAR AL MES MENOS QUE UN ALQUILER. ENTONCES, ¿POR QUÉ NO COMPRA TODO EL MUNDO?La cuota puede ser menor que un alquiler y, aun así, comprar seguirá estando fuera del alcance de muchas familias.
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EL ALQUILER DE TEMPORADA GANA PESO. ¿ESTÁ SUSTITUYENDO AL ALQUILER HABITUAL?La oferta temporal crece con fuerza, pero saber cuánto procede realmente del alquiler habitual es bastante más complicado.
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¿ESTAMOS EN OTRA BURBUJA INMOBILIARIA? LO QUE SE PARECE A 2007 Y LO QUE NOLos precios recuerdan a otros ciclos, pero el crédito, la construcción y el endeudamiento cuentan una historia bastante diferente.
DEL CONTEXTO A LA ACCIÓN
ENTENDER EL PROBLEMA ESTÁ BIEN. RESOLVERLO ES AÚN MEJOR.
Leer otro artículo quizá no sea lo que necesitas. Si ya sabes qué quieres hacer, ve directamente al dato, a tu ruta o a la herramienta que te permita actuar.
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Precios, evolución, oferta, rentabilidad y contexto territorial.
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