Elemento común
Parte, instalación o servicio del inmueble destinado a su uso, conservación o funcionamiento común y cuya titularidad corresponde conjuntamente a los propietarios en el régimen aplicable.
QUÉ SIGNIFICA
Son comunes el suelo, la estructura, las fachadas, escaleras, cubiertas y demás partes o servicios contemplados en el artículo 396 del Código Civil, sin perjuicio de lo que corresponda por su naturaleza y destino. Se distingue entre elementos comunes por naturaleza, necesarios para la integridad y funcionamiento del edificio, y por destino, cuya configuración puede admitir determinadas modificaciones válidas. El título puede precisar su delimitación, pero no convertir libremente en privativo un elemento estructural imprescindible. Un patio o terraza sujeto al uso exclusivo de un propietario puede seguir siendo común, incluida la cubierta o el forjado que presta servicio general.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es lo mismo que elemento privativo ni que el derecho de uso privativo sobre un elemento común.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Comprobar si un proyecto afecta estructura, fachada, cubierta o instalaciones compartidas y delimitar mantenimiento de uso frente a conservación de elementos comunes esenciales.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
División horizontal, planos de construcción, estatutos, acuerdos sobre el elemento, peritaje técnico de daños y documentos registrales relevantes.
POR QUÉ TE IMPORTA
Determina qué puede modificar un propietario y qué obras o gastos exigen intervención comunitaria. La titularidad común no se pierde por el uso exclusivo de una parte, y la reparación estructural puede tener régimen distinto del mantenimiento ordinario.
EJEMPLO PRÁCTICO
El ático utiliza solo su terraza, pero una filtración procede de la impermeabilización de la cubierta. Se comprueban el título y la causa de la avería antes de atribuir automáticamente todo el coste al ático.
DEPENDE DE
De la naturaleza física del elemento, título constitutivo, posibles acuerdos válidos, régimen de propiedad horizontal territorial y causa de la reparación o alteración.
ERRORES FRECUENTES
Llamar privativa a una cubierta por estar debajo de una terraza exclusiva; afirmar que el uso exclusivo transmite dominio o que una simple obra transforma sin más la naturaleza común.
OJO CON ESTO
No identificar automáticamente «elemento común» con «uso libre por todos». Tampoco deducir que todas las terrazas son enteramente privativas o que cabe desafectar la estructura por acuerdo de uso.
SUBCONCEPTOS
Elemento común por naturaleza
Elemento esencial del inmueble, como una cubierta estructural, cuya consideración común no se altera por adjudicar a alguien un uso exclusivo.
Elemento común por destino
Elemento destinado al servicio común por su configuración jurídica; su eventual desafectación exige título y acuerdos válidos y no afecta elementos esenciales por naturaleza.