Pacto comisorio
Cláusula de garantía por la que el acreedor pretende apropiarse directamente del bien ante impago; el ordenamiento prohíbe la apropiación abusiva sin realización objetiva.
QUÉ SIGNIFICA
Los arts. 1859 y 1884 CC impiden que el acreedor se apropie sin más de bienes dados en prenda, hipoteca o anticresis al incumplir la deuda. Esta prohibición también puede alcanzar ventas, opciones de compra u otros negocios que encubran una garantía con apropiación indebida. La doctrina registral examina supuestos de realización con valoración objetiva y ausencia de desequilibrio o abuso, relacionados con el llamado pacto marciano: su posible admisión depende de condiciones y hechos comprobados, no de usar ese nombre. Distinta es la resolución de compraventa de inmueble por impago del precio, que tiene reglas propias (art. 1504 CC), sin ser automáticamente apropiación en garantía.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es sinónimo de cláusula resolutoria del precio, dación en pago válida ni ejecución hipotecaria reglada.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Auditar contratos de financiación, opciones y ventas en garantía para detectar apropiaciones indebidas disfrazadas de transmisiones voluntarias.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Revisar contrato principal, deuda, garantías, opciones o ventas vinculadas, mecanismo de tasación/realización, rendición de cuentas y cláusulas que protejan al deudor y a terceros.
POR QUÉ TE IMPORTA
Una opción o venta usada como garantía puede ser nula o no inscribible si permite al financiador quedarse con el inmueble sin valoración y protección adecuada del deudor.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una financiera concede crédito y pacta quedarse con un piso valorado muy por encima de la deuda si no se paga una cuota. Deben analizarse finalidad de garantía, valoración y reglas de realización; no basta llamarlo opción de compra.
DEPENDE DE
De conexión con la deuda, momento y causa del pacto, valoración objetiva, equilibrio, transparencia, partes afectadas y garantías frente a terceros.
ERRORES FRECUENTES
Presentar como lícita una apropiación automática por impago, extrapolar el art. 1504 a cualquier préstamo o declarar válido todo pacto llamado marciano.
OJO CON ESTO
No afirmar que toda dación, venta con precio aplazado u opción es pacto comisorio, ni que una tasación cualquiera vuelve válido el acuerdo; requiere examinar cada supuesto.
SUBCONCEPTOS
Pacto marciano
Modalidad de realización de garantía referida en doctrina registral que exige valoración objetiva y ausencia de abuso o desequilibrio; su admisión no es automática ni universal.