Método residual dinámico
Valoración residual que actualiza cobros y pagos de una promoción según el momento en que se prevén.
QUÉ SIGNIFICA
La ECO trata el residual dinámico como análisis de inversiones con valores esperados y tasa de actualización. Es especialmente sensible a plazos de urbanización, obra, entregas y ventas.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es equivalente a restar todos los costes nominales de los ingresos nominales sin considerar el tiempo.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Modela periodos y escenarios de retraso antes de ofertar por el terreno; separa entradas por ventas y calendario de inversión.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Cronograma de obras y ventas, presupuesto, hipótesis de financiación, tasa y hoja de descuento de flujos.
POR QUÉ TE IMPORTA
Muestra cuánto reduce el valor admisible del suelo una demora en licencias o en absorción de viviendas incluso sin alterar precios finales.
EJEMPLO PRÁCTICO
Dos promociones con iguales ventas totales pueden tener residuales distintos si una cobra en el año 2 y otra en el año 5.
DEPENDE DE
De flujo de cobros y pagos por fechas, rentabilidad exigible, impuestos computables, horizonte y condiciones urbanísticas.
ERRORES FRECUENTES
Introducir ingresos en fecha de firma de reserva aunque el cobro sea posterior o descontar financiación impropiamente.
OJO CON ESTO
La tasa de actualización ECO debe obedecer a la rentabilidad del proyecto sin financiación ajena; no trasladar automáticamente la TAE del préstamo.