Sistema francés
Sistema de amortización en el que, para un tipo de interés que permanezca constante y pagos periódicos regulares, la cuota se calcula para mantenerse constante durante el periodo considerado.
QUÉ SIGNIFICA
Es el sistema más habitual en hipotecas residenciales españolas. Cada cuota incluye interés sobre el capital pendiente y amortización de principal. Al principio, con un saldo mayor, el interés pesa más; a medida que baja el capital, aumenta la parte que amortiza.
Si el préstamo es variable, la cuota se recalcula en las revisiones según el capital pendiente, el plazo restante y el nuevo tipo.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es un tipo de interés, sino una forma de calcular la amortización.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Se utiliza para construir el calendario de muchas hipotecas amortizables.
REQUISITOS / REGLAS
Si cambia el tipo o se amortiza anticipadamente, el calendario puede recalcularse.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
Cuota = P × i / (1 − (1+i)^−n), donde P es capital, i tipo por periodo y n número de pagos restantes, bajo el modelo de pagos constantes.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Cuadro de amortización y contrato.
EFECTOS / CONSECUENCIAS
Concentración relativa de intereses en las primeras cuotas, sin que eso signifique que se cobren intereses “por adelantado”.
DIFERENCIAS CON CONCEPTOS PRÓXIMOS
Sistema francés ≠ préstamo de solo intereses; en el primero cada cuota ordinaria amortiza principal salvo periodos especiales.
POR QUÉ TE IMPORTA
Explica por qué después de varios años el capital pendiente puede haber bajado menos de lo que sugiere la suma de cuotas pagadas.
EJEMPLO PRÁCTICO
Con cuota constante de 843,21 €, la primera cuota puede contener unos 500 € de intereses y 343,21 € de principal; más adelante, con menos capital pendiente, la parte de intereses será menor.
DEPENDE DE
Del tipo periódico, capital, plazo restante y frecuencia de pago.
ERRORES FRECUENTES
Decir que “al principio solo pagas intereses”; sí se amortiza capital, aunque en menor proporción.
OJO CON ESTO
“Cuota constante” no significa cuota inmutable durante toda una hipoteca variable.