Acta previa hipotecaria
Acta notarial gratuita y previa a la escritura en la que el notario comprueba la entrega en plazo de la documentación exigida y presta asesoramiento individualizado al prestatario y, en su caso, a fiadores o garantes personas físicas.
QUÉ SIGNIFICA
El acta previa de la Ley 5/2019 es una fase distinta de la firma de la hipoteca. Durante el periodo precontractual, el prestatario comparece ante el notario elegido. El notario verifica la documentación del artículo 14, responde preguntas, asesora sobre las cláusulas de FEIN y FiAE y realiza el test previsto por la ley.
La comparecencia debe producirse, como tarde, el día anterior a la autorización de la escritura. Si no se acredita la entrega documental en tiempo y forma o no se comparece dentro del plazo, la escritura de préstamo no puede autorizarse.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es la escritura de préstamo ni un acta opcional cuando la Ley 5/2019 la exige.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Se realiza después de recibir la documentación precontractual y antes de autorizar la escritura del préstamo.
REQUISITOS / REGLAS
El notario verifica plazos y documentación, asesora individualizadamente, hace constar las preguntas y somete al prestatario a un test. La obligación se extiende a personas físicas fiadoras o garantes. El acta no genera coste arancelario.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
FEIN, FiAE y restante documentación del artículo 14 remitida por los cauces previstos al notario.
EFECTOS / CONSECUENCIAS
Sin acta favorable en los supuestos legalmente exigidos, el notario no puede autorizar la escritura pública del préstamo.
DIFERENCIAS CON CONCEPTOS PRÓXIMOS
Acta previa = comprobación y asesoramiento antes de contratar; escritura = documento público que formaliza el préstamo e hipoteca.
POR QUÉ TE IMPORTA
Permite detectar antes de la firma discrepancias entre lo que el cliente cree haber contratado y lo que realmente dicen los documentos.
EJEMPLO PRÁCTICO
La escritura está prevista para el viernes. El prestatario debe haber comparecido ante el notario a tiempo para que el acta pueda quedar extendida como máximo el jueves y siempre respetando la antelación documental de diez días naturales.
DEPENDE DE
Del ámbito de la Ley 5/2019 y de que el préstamo y los sujetos reúnan sus requisitos.
ERRORES FRECUENTES
Pensar que puede hacerse después de firmar, confundirla con la FEIN o afirmar que elimina la obligación del banco de explicar la operación.
OJO CON ESTO
No es un trámite de “firmar y marcharse”: el notario debe prestar asesoramiento individualizado. Tampoco sustituye las explicaciones que debe dar el prestamista.