Ganancia patrimonial
En IRPF, variación en el valor del patrimonio que se manifiesta por una alteración de su composición, salvo que la ley la califique como rendimiento.
QUÉ SIGNIFICA
En una transmisión onerosa, la ganancia o pérdida se calcula con carácter general por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión conforme a los artículos 34 y 35 de la Ley del IRPF. En inmuebles, el valor de adquisición incorpora el importe real satisfecho, inversiones y mejoras y determinados gastos y tributos inherentes pagados por el adquirente, excluidos intereses, y se minora por las amortizaciones fiscalmente computables. El valor de transmisión sigue sus propias reglas.
POR QUÉ TE IMPORTA
Es la base conceptual para calcular el resultado fiscal de muchas ventas inmobiliarias y no coincide necesariamente con la simple diferencia entre “precio de compra” y “precio de venta”.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una vivienda comprada por 200.000 € y vendida por 260.000 € no genera necesariamente una ganancia fiscal de 60.000 €: deben aplicarse las reglas legales de valores de adquisición y transmisión, mejoras, gastos, tributos y amortizaciones.
DEPENDE DE
Del tipo de transmisión, valores fiscalmente computables, fecha, mejoras, gastos y tributos, amortizaciones y posibles exenciones o reglas especiales.
OJO CON ESTO
No trates reparaciones y conservación como “mejoras” automáticamente ni sumes cualquier gasto al valor de adquisición. Cada partida debe tener encaje legal y prueba documental.
SUBCONCEPTOS
Pérdida patrimonial
La misma mecánica puede producir una pérdida cuando el valor fiscal de transmisión resulta inferior al de adquisición, sin perjuicio de los supuestos en que la ley impide o difiere su cómputo.
Gastos y tributos computables
Solo se incorporan o restan los gastos y tributos que encajan en las reglas legales de los valores de adquisición y transmisión; no cualquier desembolso relacionado con el inmueble.
Mejoras
Las inversiones y mejoras pueden aumentar el valor de adquisición cuando cumplen los requisitos y pueden acreditarse; deben distinguirse de mera reparación o conservación.
Reparación y conservación
El gasto de reparar o conservar un inmueble no se convierte por ese solo hecho en mejora computable en el valor de adquisición de una futura transmisión.