Alquiler con opción a compra
Contrato que combina un arrendamiento con una opción que atribuye al optante la facultad de comprar el inmueble dentro del plazo y conforme a las condiciones pactadas.
QUÉ SIGNIFICA
El alquiler y la opción de compra son piezas distintas aunque consten en el mismo contrato. La opción no transmite por sí sola la propiedad: permite decidir si se compra en las condiciones pactadas. La imputación de rentas al precio, la prima de opción y las consecuencias del incumplimiento dependen del contrato. Para que la opción sea inscribible, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario exige pacto expreso de inscripción, precio de adquisición —y, en su caso, precio de la opción— y plazo; en el arriendo con opción la opción puede durar todo el arrendamiento, con la regla registral específica sobre sus prórrogas.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es una compraventa automática ni un simple alquiler con promesa genérica.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Desglosa por escrito renta, prima, precio, plazo de ejercicio, imputaciones y consecuencias de no ejercer o incumplir.
POR QUÉ TE IMPORTA
Separa lo pagado por usar la vivienda de lo pagado por adquirir o conservar la opción, porque cada importe puede tener efectos contractuales, fiscales y registrales distintos.
EJEMPLO PRÁCTICO
Contrato de alquiler por tres años con precio de compra fijado y prima de opción: solo se descuenta de la compra la parte de las rentas que el contrato diga expresamente que se imputa al precio.
DEPENDE DE
Del pacto de opción, plazo, precio, prima si existe, imputación de rentas, incumplimientos y, si se busca eficacia registral, de los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
OJO CON ESTO
Pagar alquiler no genera por sí solo derecho a comprar, ni todas las rentas se descuentan del precio, ni la opción queda protegida frente a terceros por el mero hecho de firmarla.