Ruta KOKO · Alquilar
PONER TU VIVIENDA
EN ALQUILER NO EMPIEZA
PIDIENDO NÓMINAS.
Empieza decidiendo qué alquiler haces, qué puedes cobrar, qué riesgo quieres asumir y qué sistema vas a utilizar para seleccionar, contratar, entregar y gestionar la viviendaEspacio destinado a alojar personas y desarrollar la vida doméstica. Su uso efectivo y su situación administrativa deben comprobarse por separado..
No existe el inquilinoParte que adquiere temporalmente el uso o goce del inmueble y se obliga a pagar el precio o renta pactados. de riesgo cero. Sí existe una gran diferencia entre un riesgo que has medido y otro que simplemente has decidido ignorar.
¿Qué necesitas ahora?
Resuelve algo concreto o sigue la guía paso a paso.
Herramientas y documentos
Contratos, inventario, checklist y calculadoras para preparar el alquiler y gestionar tu vivienda.
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Consulta fianza, depósito y procedimientos territoriales. En el buscador, elige «Alquilar mi casa».
Abrir trámites Entender el procesoGuía paso a paso
Desde preparar la vivienda y seleccionar candidatos hasta firmar, entregar y gestionar el alquiler.
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Tipo de alquiler
PRIMERO DECIDE QUÉ ALQUILER ESTÁS HACIENDO
Vivienda habitualConcepto cuyo significado varía según la norma concreta, especialmente en fiscalidad y arrendamientos., temporada y habitación no son etiquetas intercambiables. La finalidad real condiciona duración, prórrogas, garantías y el contrato que puedes utilizar.
RESIDENCIA PERMANENTE
Si satisface la necesidad permanente de vivienda del inquilino, entra en el régimen de vivienda habitual y en sus reglas imperativas.
NECESIDAD TEMPORAL REAL
Estudios, desplazamiento laboral u otra causa concreta deben explicar por qué el uso no es permanente. Once meses no es una fórmula mágica.
ANALIZA EL RÉGIMEN ESPECÍFICO
No presupongas que funciona como una vivienda completa. La estructuraSistema resistente del edificio que recibe las acciones y las transmite de forma segura hasta la cimentación y el terreno, manteniendo resistencia, estabilidad y aptitud al servicio. del acuerdo y el territorio pueden cambiar el análisis.
En vivienda habitual, una persona física y una persona jurídica tienen mínimos protegidos distintos y después pueden operar prórrogas adicionales. Si pretendes recuperar la vivienda al finalizar el periodo legal, agenda con mucha antelación el preavisoComunicación anticipada exigida o pactada antes de que una decisión contractual produzca determinados efectos. y revisa si existe alguna prórroga extraordinariaExtensión adicional prevista para supuestos legales concretos; no es una prórroga universal de cualquier arrendamiento. aplicable.
Fuente de la guía: LAU arts. 9 y 10.
Elige el documento que corresponde al uso real
Vivienda y documentación
ANTES DE PEDIR PAPELES AL CANDIDATO, PON LOS TUYOS EN ORDEN
Acredita qué vivienda alquilas, con qué anexos y en qué estado. Si existe protección pública u otro régimen especial, comprueba antes límites o autorizaciones.
PROPIETARIO O REPRESENTACIÓN CLARA
Ten localizada escritura, nota simplePublicidad registral de valor puramente informativo que muestra los asientos vigentes relevantes de una finca o determinados extremos solicitados. si necesitas resolver una duda y cualquier poder o autorización cuando firma otra persona.
CERTIFICADO Y ETIQUETA VIGENTES
La calificación debe aparecer en publicidad en los términos reglamentarios y la documentación correspondiente acompaña al contrato.
QUE GARAGE, TRASTERO Y MUEBLES NO SEAN AMBIGUOS
Identifica qué entra en la operación y qué se retira antes de la entrega.
HABITABILIDAD Y USO ANTES QUE DECORACIÓN
Humedades activas, agua caliente, climatizaciónConjunto de sistemas que controlan condiciones térmicas interiores mediante calefacción, refrigeración y, según la instalación, ventilación y tratamiento del aire., cierres, persianas y electrodomésticos incluidos pesan más que renovar por estética.
DOCUMENTA ANTES DE QUE HAYA CANDIDATO
Muebles, aparatos y desperfectos existentes deben estar identificados antes de enseñar si luego formarán parte del contrato.
LO QUE PROMETAS, ESCRÍBELO
Pintar, retirar un mueble o reparar un aparato antes de entrar debe quedar claro y ejecutarse antes de entregar.
Compara coste, tiempo vacío y mejora real de la rentaImporte pactado por el uso de un inmueble durante un periodo, normalmente mensual en el alquiler de vivienda. o de la facilidad para alquilar. Una obra cara no vuelve íntegramente en precioCantidad de dinero que se pide, se ofrece o se acuerda a cambio de un inmueble o un derecho. todos los meses. Si la reformaIntervención sobre un edificio o vivienda existente para modificar acabados, instalaciones, distribución u otros elementos. es relevante, analízala como una inversión separada.
Si la vivienda necesita trabajo previo
Renta y números
FIJA LA RENTA DESPUÉS DE COMPROBAR MERCADO Y LÍMITES
El precio de mercado y el precio legal no siempre son la misma pregunta. Después calcula si el alquiler compensa con costes, vacanciaPeriodo o proporción en que un inmueble disponible para alquilar permanece sin ocupación., mantenimiento y fiscalidad reales.
COMPARA OFERTA REAL Y VIVIENDAS EQUIVALENTES
Un anuncio alto no demuestra un cierre. Ajusta por estado, ubicación, superficie, equipamiento y demandaPersonas u hogares interesados en una vivienda, con distintos grados de capacidad y disposición para contratar..
CONTRATO ANTERIOR Y SUPUESTO LEGAL IMPORTAN
Comprueba declaración oficial vigente, historial de renta, condición del arrendadorParte que se obliga a ceder temporalmente el goce o uso del inmueble en el contrato de arrendamiento. y sistema de referencia cuando resulte aplicable.
PUEDE TENER SUS PROPIOS LÍMITES
No uses el mercado libre automáticamente si existe un régimen de renta máximaLímite administrativo de alquiler o cesión de uso aplicable a viviendas protegidas y otros programas expresamente sujetos a un tope de renta. o autorización.
NO PRESUPUESTES OCUPACIÓN PERFECTA
Introduce periodos vacíos, incidencias y posibles impagos en un escenario prudente.
COMUNIDAD, SEGUROS, MANTENIMIENTO E IMPUESTOS
Distingue los que asumes tú de los que legalmente puedan repercutirse mediante pacto válido.
NO USES UN PORCENTAJE DE MEMORIA
Las reducciones y gastos deducibles dependen del contrato, fecha y situación. Comprueba el ejercicio fiscal concreto.
Tu necesidad financiera no determina la renta que el mercado acepta ni el límite que la ley permite. Decide una cifra defendible y deja un colchón para averías y puesta a punto entre inquilinos.
Fuentes de la guía: LAU · Ley 12/2023 · SERPAVISistema estatal de índices de precios de referencia del alquiler de vivienda utilizado, entre otros fines, para determinar límites de renta inicial en los supuestos del artículo 17.7 LAU. · AEAT.
Para fijar renta y números con más criterio
Publicación y prefiltro
PUBLICA LO QUE REALMENTE VAS A ENTREGAR
Un anuncio preciso filtra mejor que una descripción inflada. Después haz un prefiltro breve antes de pedir documentación económica completa.
RENTA, DISTRIBUCIÓN Y CONDICIONES CLARAS
Indica superficie, equipamiento, disponibilidad, garajeEspacio destinado a guardar vehículos; puede ser parte de un edificio, plaza delimitada o instalación independiente. o trasteroEspacio de almacenamiento auxiliar, normalmente no destinado a habitación ni residencia., muebles y condiciones relevantes. Las fotos deben corresponder al estado real.
PUBLICIDAD COMPLETA Y CRITERIOS OBJETIVOS
Incluye la información energética exigida y evita filtros basados en prejuicios o condiciones ajenas a la operación.
LO ESENCIAL ANTES DE PEDIR PAPEL
OcupantesPersonas que se encuentran o usan materialmente un inmueble, con independencia de cuál sea el título jurídico que aleguen para poseerlo u ocuparlo., fecha de entradaParte del precio de compra que el comprador aporta sin financiarla con el préstamo de esa operación., situación profesional o fuente de ingresos, duración prevista y una condición decisiva suelen bastar para saber si merece la pena visitar.
Un anuncio claro puede generar menos mensajes y, al mismo tiempo, más candidatos que realmente encajan. El objetivo del prefiltro no es descartar por intuición: es evitar pedir DNI y nóminas antes de saber si existe interés real por ambas partes.
Datos y documentación
PIDE DOCUMENTOS SEGÚN CÓMO SE GENERAN LOS INGRESOS
No existe una carpeta universal. La prueba razonable depende del perfil y debe limitarse a acreditar identidad, ingresos y continuidad de forma proporcionada.
NÓMINAS + RELACIÓN LABORAL
Como base práctica pueden servir nóminas recientes, contrato e identificación cuando proceda. Vida laboral puede resolver dudas de antigüedad.
RENTA Y CONTINUIDAD SE ACREDITAN DE OTRA FORMA
IRPFIRPF es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, tributo personal y directo que grava la renta de las personas físicas conforme a sus circunstancias y a las reglas de la Ley 35/20…, actividad y documentación fiscal o de cotización reciente pueden explicar mejor ingresos recurrentes.
BUSCA LA PRUEBA EQUIVALENTE
Pensión, ahorros, becas, ingresos extranjeros o rentas patrimoniales requieren documentos distintos y a veces otra estructura de garantía.
Explica finalidad, pide solo lo necesario, usa canales razonablemente seguros, limita quién accede y no conserves indefinidamente la documentación de candidatos descartados. Si la enviarás a aseguradora o servicio de solvenciaCapacidad de una persona o empresa para atender sus obligaciones de pago de forma previsible, valorada con información económica, financiera y, cuando procede, crediticia., informa del procedimiento correspondiente.
Fuente de la guía: AEPD · RGPD · minimización, finalidad, conservaciónActuaciones dirigidas a mantener el edificio en condiciones adecuadas de uso y seguridad. Puede incluir mantenimiento ordinario y reparaciones, sin confundirse con ampliación o cambio de uso. y seguridad.
Solvencia
UNA RATIO ORDENA EL ANÁLISIS, NO LO SUSTITUYE
La LAU no establece que un inquilino deba ganar tres veces la renta ni fija un porcentaje máximo de esfuerzo. Mira el conjunto económico y aplica criterios comparablesInmuebles similares al que se valora, usados como referencia después de analizar y ajustar sus diferencias. de forma coherente.
DISTINGUE BASE ESTABLE DE EXTRAORDINARIOS
Bonus o comisiones pueden ser reales, pero no pesan igual que ingresos recurrentes cuando la operación depende de ellos.
UNA INCORPORACIÓN RECIENTE NO INVALIDA AUTOMÁTICAMENTE
Puede justificar revisar periodo de prueba u otra fuente de estabilidad sin convertir una situación atípica en una acusación.
LA MISMA NÓMINA PUEDE ESCONDER DOS RIESGOS MUY DISTINTOS
Ahorro, otros ingresos y cargas cambian la capacidad de reacción ante un imprevisto.
Nombre, empresa, antigüedad, salario, tipo de contrato e ingresos deberían ser razonablemente compatibles. Si algo no cuadra, pide explicación o una prueba adicional concreta. El problema no es que el perfil sea atípico; es una contradicción relevante que no puede explicarse.
Para seguir la selección sin improvisar
Riesgo y seguro
SCORING Y SEGURO NO HACEN EL MISMO TRABAJO
Un informe añade información para decidir. Un seguro puede transferir parte del riesgo económico y jurídico. Ninguno convierte el futuro en seguro.
UNA SEÑAL ADICIONAL
Un informe limpio elimina una señalTérmino genérico para una cantidad entregada o una manifestación de compromiso; por sí solo no identifica qué régimen jurídico se ha pactado. negativa concreta, pero no predice pérdida de empleo, caída de ingresos ni prioridades de pago futuras.
LEE EL CONDICIONADO COMO SI FUERAS A TENER SINIESTRO
Meses cubiertos, carenciaPeriodo pactado en el que se difiere total o parcialmente el pago ordinario de un préstamo, normalmente dejando temporalmente de amortizar principal o, en una carencia total, aplazando tambi…, comunicación del impagoFalta de pago total o parcial de una obligación dineraria cuando resulta exigible conforme al contrato o a la norma aplicable., defensa jurídica, renta máxima, cambios de inquilino y renovación importan tanto como la prima.
FILTRA TÚ Y SUSCRIBE DESPUÉS
Un filtro inicial razonable evita enviar candidatos claramente incompatibles a la aseguradora. Si quieres seguro, no firmes antes de conocer su aprobación.
El alquiler puede alcanzar hitos de cinco o siete años y la póliza tener renovación anual. Revisa con tiempo no renovaciónComunicación por la que una parte manifiesta que no quiere que el contrato continúe en la siguiente fase o prórroga, con los plazos y efectos que correspondan al régimen aplicable., vigencia de cobertura y qué ocurre si el inquilino no entrega la posesiónSituación jurídica de tenencia de una cosa o disfrute de un derecho, que puede ejercerse en concepto de dueño o como mero tenedor y produce efectos propios aunque posesión y propiedad no sea… al finalizar.
La guía utiliza condiciones actuales de ARAG como ejemplo de mercado, no como criterio universal.
Garantías
LA FIANZA LEGAL ES UNA COSA Y LA GARANTÍA ADICIONAL OTRA
En vivienda habitual estándar no existe una «fianzaGarantía legal en metálico exigida al celebrar determinados arrendamientos urbanos: una mensualidad en vivienda y dos mensualidades en uso distinto de vivienda conforme al artículo 36.1 LAU. de tres meses». Hay una mensualidad de fianza legal y, si se pacta, garantías adicionalesDepósito, aval u otra seguridad acordada además de la fianza legal; desde 8/10/2026 el art. 36.5 LAU prohíbe exigir seguro de impago al inquilino y limita a una mensualidad la garantía adici… dentro de sus límites.
FIANZA LEGAL
Es obligatoria en arrendamiento de viviendaArrendamiento de edificación habitable para satisfacer la necesidad residencial del arrendatario: desde el 8/10/2026, el artículo 2 LAU incluye expresamente la cesión parcial de habitación o… y su depósito administrativo depende de la comunidad autónoma.
GARANTÍA ADICIONAL SEGÚN RIESGO
En los contratos y plazos a los que se aplica el límite general, la garantía adicional no puede superar dos mensualidades.
NO ES LO MISMO
El arrendador no puede exigir más de una mensualidad de renta por adelantado. No mezcles renta anticipada, fianza y garantía.
Primero analiza solvencia y coherencia. Después decide qué riesgo residual cubres con garantía adicional, avalistaPersona que garantiza obligaciones de otra frente al acreedor en los términos del aval o fianza pactada., seguro o tu propio colchón. Una garantía grande no transforma automáticamente un riesgo alto en una buena operación.
Distingue fianza de garantías adicionales
Reserva
SI BLOQUEAS LA VIVIENDA, ESCRIBE LAS CONDICIONES
La palabra «reserva» no decide quién se queda el dinero si algo falla. Define con precisión para qué se entrega y qué ocurre en cada escenario.
VIVIENDA, PARTES, IMPORTE Y RECEPTOR
No debería existir duda sobre qué inmueble se bloquea, quién paga y quién recibe.
RENTA, ENTRADA, PLAZO Y DOCUMENTOS PENDIENTES
Si falta documentación o estudioVivienda que suele reunir estar y dormir en una estancia principal; requiere comprobar que el inmueble esté habilitado como vivienda. de seguro, dilo expresamente y fija el plazo.
DEFINE QUÉ PASA EN CADA SUPUESTO
Rechazo de aseguradora, documentación incompleta, desistimientoFacultad de apartarse unilateralmente de una relación contractual cuando la ley o el propio contrato reconocen esa posibilidad y bajo sus condiciones. del candidato o decisión del propietario necesitan un efecto escrito.
Usa un medio que deje justificante y conserva el documento. El dinero sin concepto claro es una fuente de conflicto innecesaria.
Contrato
EL CONTRATO DEBE EXPLICAR LA OPERACIÓN REAL
Un modelo útil refleja esa vivienda, esas personas y esas condiciones. No basta con que parezca jurídico ni con firmar cláusulas que contradigan derechos imperativos.
RENTA, PAGO, ACTUALIZACIÓN Y GASTOS
Día de pago, mecanismo de actualización, gastos repercutidos, suministrosServicios de consumo vinculados al inmueble —como agua, electricidad, gas o telecomunicaciones— cuyo coste y titularidad contractual deben distinguirse de la renta y de los gastos generales., fianza y garantías deben poder resumirse sin interpretar.
INICIO, DURACIÓN, PRÓRROGAS Y SALIDA
Incluye desistimiento, preavisos y recuperación por necesidadExcepción del artículo 9.3 LAU que permite, bajo requisitos estrictos, que un arrendador persona física recupere una vivienda habitual antes de completar el mínimo de cinco años. cuando legalmente proceda.
OCUPANTES, MASCOTAS, OBRAS, ANEXOS E INVENTARIO
El contrato debe conectar lo que se entrega con el uso autorizado, las reparaciones y la prueba del estado inicial.
SOLO SI EXISTE PACTO Y CON EL ÍNDICE PROCEDENTE
Para muchos contratos recientes el IRAVÍndice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, definido por el INE y publicado mensualmente como límite de referencia en el marco de la LAU. actúa como referencia. No pongas un porcentaje fijo como si fuera permanente.
SI SE REPERCUTEN, EL PACTO DEBE SER VÁLIDO
La LAU exige condiciones concretas para trasladar determinados gastos generalesCostes generales que pueden incorporarse al presupuesto según el sistema de contratación; en contratación pública tienen reglas específicas. o tributos.
NI TODO LO PAGA EL PROPIETARIO NI TODO EL INQUILINO
Conservación necesaria corresponde al arrendador salvo daño imputable; pequeñas reparacionesLas exigidas por el desgaste debido al uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario bajo el art. 21.4 vigente a 7/10/2026. por uso ordinario corresponden al arrendatario.
Una cláusula genérica no convierte automáticamente cualquier coste en repercutible. Los gastos de gestión inmobiliariaHonorarios y costes profesionales de preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de vivienda; el art. 20.2 LAU vigente desde 8/10/2026 impide repercutirlos al arr… y formalización del contrato de vivienda habitual corresponden al arrendador.
Fuente de la guía: LAU arts. 18, 20, 21 y 36 · INE IRAV.
Modelo y documentos de contratación
Firma y entrega
EL CONTRATO NO TERMINA CUANDO SE FIRMA
Firma anexos, desglosa pagos, cumple los trámites territoriales y documenta el estado real de la vivienda en el momento en que empieza la posesión.
CONTRATO + INVENTARIO + ANEXOS
Garaje, trastero, muebles y acuerdos específicos deberían firmarse junto con el contrato.
CIERRA LAS OBLIGACIONES ADMINISTRATIVAS
Deposita la fianza en el organismo autonómico cuando corresponda y entrega la documentación energética exigida.
QUE CADA CONCEPTO Y FECHA SE PUEDAN DEMOSTRAR
Primera renta, fianza y garantía adicional deben estar desglosadas. Si llaves y firma no coinciden, aclara desde cuándo empieza el uso.
Fotografía o graba estancias, muebles, electrodomésticos y desperfectos relevantes. Anota lecturas y número de llaves. El inventario protege al propietario precisamente porque también protege al inquilino frente a daños anteriores.
Después de firmar, deja cada cambio por escrito
Gestión y salida
DURANTE EL ALQUILER, GESTIONA LO IMPORTANTE
No necesitas perseguir al inquilino. Necesitas un sistema para cobros, averías, acuerdos, actualizaciones, fechas de contrato y vigencia del seguro.
ACTÚA PRONTO Y DEJA CONSTANCIA
Transferencias con concepto claro, avisos escritos y acceso razonable a técnicos reducen conflictos y pérdidas mayores.
REVISA CADA ANUALIDAD
Comprueba que sigue activo, que la renta asegurada coincide con la real y comunica cambios que la póliza exija.
DAÑO NO ES LO MISMO QUE DESGASTE
Compara estado final e inicial. Pintar toda la vivienda después de años de uso no se descuenta automáticamente de la fianza sin daño imputable.
No cambies cerraduras ni uses vías de hecho. Si el contrato ha terminado y el ocupantePersona que posee o utiliza de hecho el inmueble; su derecho a permanecer depende del título y circunstancias concretas, no de la sola etiqueta “ocupante”. no entrega, utiliza el procedimiento legal y activa el seguro si tu póliza cubre ese supuesto. El saldo de fianza que deba devolverse devenga interés legal si transcurre un mes desde la entrega de llavesActo material por el que se facilitan al adquirente los medios de acceso y control del inmueble; suele ser evidencia de entrega posesoria, pero su efecto depende del contrato y del contexto. sin restitución.
Fuente de la guía: LAU art. 36.4.
Antes de entregar las llaves
SI NO PUEDES RELLENAR ESTO, TODAVÍA FALTA CERRAR ALGO
Qué riesgo has detectado, qué documentación lo acredita, qué garantía lo compensa, qué límite legal debes respetar y qué ocurrirá si aparece un problema. Acumular papeles o garantías sin entenderlos no añade control.
Para gestionar incidencias y cierre del alquiler
La idea que debe quedarse contigo
ALQUILAR BIEN NO ES PEDIR MÁS PAPELES.
Es hacer que precio, candidato, garantías, seguro y contrato encajen entre sí, y documentar bien la vivienda desde antes de publicarla hasta que se devuelven las llaves.
Si todavía no sabes qué tipo de alquiler haces, cuánto puedes cobrar, por qué aceptas ese candidato o qué cubre exactamente el seguro, no compenses la duda con más depósito: resuelve primero la operación.
Si vas a poner una vivienda en alquiler
HAS VISTO EL PROCESO. AHORA DECIDE
QUÉ QUIERES HACER TÚ
Y QUÉ PREFIERES DELEGAR.
Puedes utilizar KOKO para preparar gran parte de la operación por tu cuenta. Si quieres revisar precio, candidatos, garantías, contrato o el planteamiento completo antes de entregar las llaves, cuéntame la vivienda.
Puedo orientarte sobre documentación, solvencia, garantías y contrato estés donde estés. Para comercialización y gestión presencial trabajo principalmente en Madrid.