DSCR
Ratio de cobertura del servicio de la deuda: caja disponible para pagar deuda dividida entre principal e intereses exigibles en el periodo.
QUÉ SIGNIFICA
En financiación de inmuebles estabilizados se utiliza frecuentemente NOI anual / servicio anual de la deuda; en otros préstamos la definición de caja disponible se ajusta por CAPEX, impuestos o partidas pactadas. DSCR mayor que 1 indica cobertura bajo el escenario y la fórmula declarados; no garantiza solvencia futura. No debe confundirse con ICR, que compara magnitudes con intereses pero no necesariamente amortización de principal.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Originación, refinanciación, covenants y stress tests de activos financiados.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
DSCR = flujo disponible para servicio de deuda / pagos de principal e intereses del mismo periodo; si se utiliza NOI, aclarar sus ajustes.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Contrato de financiación, calendario de amortización, cuenta de explotación y definición de covenants.
POR QUÉ TE IMPORTA
Permite identificar si la renta operativa soporta las cuotas de financiación incluso cuando la rentabilidad teórica del activo resulta atractiva.
EJEMPLO PRÁCTICO
NOI de 60.000 € y pagos anuales de 42.000 € (capital más intereses) producen DSCR = 60.000 / 42.000 = 1,43. Si el NOI cae a 35.000 €, el DSCR baja a 0,83.
DEPENDE DE
NOI normalizado, gastos admitidos, vencimientos de capital, estructura financiera, periodicidad y definición contractual de DSCR.
ERRORES FRECUENTES
Dividir NOI solo por intereses, usar cuotas de meses diferentes o presentar 1,2 como límite legal español.
OJO CON ESTO
No hay un DSCR mínimo universal exigido a todos los préstamos españoles. Revisa el covenant, ajustes de NOI, cuotas balloon, intereses variables y periodo de medición.