Financiación de promoción
Conjunto de aportaciones de capital y financiación ajena utilizadas para adquirir suelo, ejecutar obra y comercializar una promoción.
QUÉ SIGNIFICA
Puede combinar fondos propios, préstamo promotor, financiación de suelo, inversores y tramos subordinados. La entidad puede vincular disposiciones a certificaciones de obra, preventas, ratios y garantías; el calendario de pagos determina la liquidez real.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es la hipoteca individual del comprador ni equivale necesariamente a una financiación sin recurso.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Construye un flujo mensual con disposiciones, IVA, certificaciones, intereses, contingencias y amortización por venta de unidades.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Contrato y oferta de préstamo, valoración, licencias, presupuesto y certificaciones, cuadro de tesorería y calendario de preventas.
POR QUÉ TE IMPORTA
Un proyecto rentable sobre el papel puede pararse por falta de caja antes de cobrar escrituras; financiación y rentabilidad no son lo mismo.
EJEMPLO PRÁCTICO
Promoción de 8 millones: 2 millones de capital propio y 6 millones de financiación con disposiciones parciales según avance y requisitos pactados.
DEPENDE DE
De la solvencia, tasación, garantía, preventas, perfil de suelo, plazo de obra, tipos, costes y covenant del financiador.
ERRORES FRECUENTES
Confundir financiación concedida con dinero ya dispuesto o ignorar las amortizaciones asociadas a cada venta.
OJO CON ESTO
El porcentaje financiado, carencia o subrogación de compradores no son derechos automáticos: dependen del producto y de cada contrato.
SUBCONCEPTOS
Financiación promotor
Préstamo o crédito destinado a financiar una promoción, frecuentemente con garantía hipotecaria y disposiciones sucesivas vinculadas al avance y a las condiciones del contrato, como certificaciones de obra.
Préstamo suelo
Financiación para adquirir o mantener suelo. Su concesión, garantías y transformación eventual en préstamo promotor dependen de condiciones crediticias y del estado urbanístico: no se presupone que el suelo sea edificable de inmediato.
Préstamo puente
Financiación transitoria cuyo vencimiento se prevé cubrir con una venta, financiación definitiva u otra fuente identificada. Riesgo principal: que el evento de salida se retrase o no se produzca.
Tramos de financiación
Partes de una facilidad financiera con distintas condiciones de disponibilidad, vencimiento, riesgo o prioridad. No debe equipararse tramo dispuesto a financiación máxima comprometida.
Disposiciones
Cantidades efectivamente desembolsadas del crédito disponible. Pueden requerir certificaciones, comprobación de condiciones previas y autorización del financiador, según el préstamo concreto.
Certificaciones de obra
Documentos que acreditan y valoran la ejecución de determinadas unidades de obra durante un período. Pueden servir de base a facturación y disposiciones financieras sin equivaler a recepción final.
Equity
Fondos propios de socios o inversores destinados a soportar el riesgo residual del desarrollo. No son automáticamente deuda, y su remuneración depende del tipo de participación y pactos.
Garantía hipotecaria
Derecho real inscrito que asegura una obligación sobre un inmueble bajo sus condiciones. Debe comprobarse rango, responsabilidad hipotecaria y extensión, no solo el nombre comercial del préstamo.