Viabilidad de promoción
Estudio de si un desarrollo puede ejecutarse legal, técnica y económicamente con un riesgo y financiación asumibles.
QUÉ SIGNIFICA
Cruza suelo y aprovechamiento real, ingresos potenciales, inversión total, impuestos y plazos, demanda, financiación, sensibilidad y contingencias. Una cifra positiva de margen no elimina riesgos de autorización, ejecución, comercialización o caja.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es una tasación regulada ni la prueba de que el permiso de obra vaya a concederse.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Calcula escenarios base, optimista y adverso con flujo mensual, rentabilidad sobre equity y necesidad máxima de tesorería.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Planeamiento, estudio geotécnico cuando proceda, anteproyecto, presupuesto, estudio de mercado y ofertas financieras.
POR QUÉ TE IMPORTA
Permite identificar el máximo precio razonable del suelo y qué hipótesis tienen mayor capacidad de destruir el margen.
EJEMPLO PRÁCTICO
Ventas previstas de 5 millones menos costes completos de 4,3 millones dejan 700.000 € antes de comprobar impuestos, costes de financiación y calendario declarados.
DEPENDE DE
De licencia, capacidad de financiación, tasa de preventa, obra, condiciones de suelo, riesgo de mercado y horizonte temporal.
ERRORES FRECUENTES
Usar ventas teóricas no contrastadas o excluir urbanización, honorarios, impuestos, intereses y sobrecostes de obra.
OJO CON ESTO
No basta una simple resta; deben verificarse superficie realmente vendible, cargas, planeamiento, precios, costes y escenario adverso.
SUBCONCEPTOS
Valor bruto de desarrollo
Valor agregado estimado del proyecto terminado bajo los precios y fecha establecidos. El GDV no es beneficio ni entrada efectiva de caja y debe apoyarse en unidades y valores comprobables.
Coste total de desarrollo
Conjunto de desembolsos necesarios para obtener el producto terminado, incluidos suelo, urbanización, proyecto, licencias, obra, financiación, comercialización y contingencias según el modelo.
Presupuesto de promoción
Previsión desglosada de inversión y costes de todo el desarrollo, vinculada a fases y actualización periódica; distinta del presupuesto de ejecución material de obra y de los pagos realizados.
Cash flow de promoción
Secuencia temporal de cobros y pagos del proyecto, con entradas por ventas, aportaciones y financiación y salidas por suelo, obra, impuestos y deuda; mide necesidades de liquidez.
Curva de inversión
Representación acumulada de desembolsos presupuestados o reales por fecha. Su pendiente ayuda a identificar picos de tesorería, desviaciones del plan y necesidades de financiación.
Hitos de obra
Eventos de avance verificables, como cimentación terminada o cerramiento ejecutado, usados para controlar plazo, certificados y decisiones de financiación; requieren criterios objetivos.
Absorción de promoción
Ritmo al que el mercado compra o compromete unidades del proyecto en un período identificado. Debe diferenciar reservas, contratos firmes y escrituras para evitar cifras engañosas.
Stock de promoción
Unidades disponibles en una promoción en una fecha dada según definición declarada. Puede distinguir viviendas terminadas, en curso, reservadas y realmente comercializables.