Hipoteca multidivisa
Financiación hipotecaria denominada o referenciada en una divisa distinta de aquella en la que normalmente obtiene sus ingresos el prestatario, con riesgo adicional de tipo de cambio además del riesgo de interés.
QUÉ SIGNIFICA
En una hipoteca multidivisa, la deuda y/o las cuotas se expresan en una moneda distinta del euro o de la moneda de los ingresos del prestatario. El tipo de cambio puede hacer que, medido en euros, aumenten no solo las cuotas sino también el capital pendiente aunque el prestatario haya ido pagando.
Para préstamos inmobiliarios en moneda extranjera sujetos a la Ley 5/2019 existen derechos de conversión y obligaciones específicas de información y advertencia.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es simplemente pagar una cuota desde una cuenta extranjera: el riesgo nace de la moneda en que se denomina o calcula la obligación.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Se encuentra sobre todo en contratos históricos o financiaciones con exposición a divisa; los nuevos préstamos sujetos a la Ley 5/2019 tienen salvaguardas específicas.
REQUISITOS / REGLAS
Comprobar moneda contractual, mecanismo de conversión, costes, frecuencia, información periódica y derechos del artículo 20 cuando sean aplicables.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
Equivalente en euros = saldo en divisa × tipo de cambio aplicable según convención del contrato. Debe modelarse también el tipo de interés.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
FEIN, escritura, liquidaciones, extractos de divisa y comunicaciones sobre riesgo de cambio.
EFECTOS / CONSECUENCIAS
Puede aumentar o reducir el equivalente en euros de cuota y principal independientemente de la amortización realizada.
DIFERENCIAS CON CONCEPTOS PRÓXIMOS
Préstamo en moneda extranjera es la categoría legal; “hipoteca multidivisa” es una denominación habitual de operaciones hipotecarias con esa exposición y puede permitir cambios entre monedas.
POR QUÉ TE IMPORTA
Añade un segundo motor de riesgo: no basta con mirar el tipo de interés; el tipo de cambio puede modificar fuertemente deuda y cuota.
EJEMPLO PRÁCTICO
Deuda equivalente a 200.000 € contratada en otra divisa. Si esa divisa se aprecia un 15 % frente al euro, el equivalente en euros del saldo puede aumentar aunque se haya amortizado parte del principal en la moneda del préstamo.
DEPENDE DE
De la moneda de la deuda, moneda de ingresos/activos, tipo de cambio, índice de interés, frecuencia de conversión y derechos contractuales/legales de cambio de moneda.
ERRORES FRECUENTES
Afirmar que el saldo solo puede bajar porque se pagan cuotas; ignorar costes de conversión; comparar TIN de dos divisas sin riesgo cambiario.
OJO CON ESTO
Nunca proyectes el coste suponiendo un tipo de cambio constante. Hay que analizar escenarios adversos tanto de interés como de divisa.