Métricas de deuda
Indicadores que cuantifican exposición, cobertura y capacidad de repago de la financiación vinculada a un activo inmobiliario.
QUÉ SIGNIFICA
Incluyen, según contrato y tipo de activo, LTV, LTC, cobertura de servicio de deuda (DSCR), amortización e intereses. Cada ratio debe expresar numerador, denominador, fecha y nivel de deuda considerado.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No son rentabilidades del propietario: miden condiciones y riesgo del endeudamiento.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Calcula las ratios del contrato con escenarios de interés, caída de ingresos y desviaciones de coste de obra.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Contrato de préstamo, cuadro de amortización, covenants, presupuesto y flujos reales del activo.
POR QUÉ TE IMPORTA
Sirven para anticipar incumplimientos de covenants y para explicar que una inversión rentable puede quedarse sin liquidez para pagar cuotas.
EJEMPLO PRÁCTICO
Si el flujo anual disponible para deuda es 120.000 € y el servicio anual exigible 100.000 €, el DSCR ilustrativo es 1,20 veces.
DEPENDE DE
Del contrato, definición de EBITDA/flujo disponible, tasación, coste de proyecto y antigüedad de las cifras usadas.
ERRORES FRECUENTES
Comparar LTV sobre tasación reciente con otro calculado sobre precio de compra sin advertir cambio de denominador.
OJO CON ESTO
No usar LTV y LTC indistintamente ni tratar un DSCR de 1,20 como umbral legal universal para todas las financiaciones.
SUBCONCEPTOS
LTC
Loan to Cost: relación entre deuda computada y coste total admisible de un proyecto, con definición de partidas conforme al contrato de financiación.
Prima de riesgo
Rentabilidad adicional requerida para asumir un riesgo respecto de una referencia; su cuantía depende del instrumento, horizonte y condiciones del activo.
Coste de capital
Tasa económica asociada a financiar la inversión con recursos propios y ajenos, atendiendo a sus proporciones, riesgos y condiciones.
Tasa de descuento
Porcentaje utilizado para traer a valor presente un flujo futuro; debe guardar coherencia con flujos nominales o reales y con la estructura de riesgo.