Apalancamiento
Uso de deuda para financiar parte de una inversión y modificar la exposición del capital propio a su resultado.
QUÉ SIGNIFICA
La deuda permite controlar un activo aportando menos dinero propio, pero exige pagos aunque los ingresos del inmueble fallen. Puede aumentar tanto ganancias como pérdidas porcentuales sobre ese capital.
Para evaluarla hay que incluir costes financieros, liquidez y escenarios adversos. Una rentabilidad mayor sobre fondos propios no demuestra que el inmueble sea mejor.
¿Por qué una inversión rentable puede ser difícil de sostener?
Porque el préstamo exige un calendario de pagos y la rentabilidad puede llegar más tarde. Vacancia, reparaciones o retrasos de venta pueden obligar a aportar dinero adicional aunque el escenario final siga siendo positivo.
POR QUÉ TE IMPORTA
Ayuda a valorar el riesgo que esconde una cifra atractiva de rentabilidad.
EJEMPLO PRÁCTICO
Un activo de 200.000 € se compra con 50.000 € propios y 150.000 € de deuda. Si pierde 20.000 € de valor, la pérdida equivale al 40 % del capital inicial, antes de gastos y variaciones de deuda.
DEPENDE DE
Del coste de deuda, ingresos, valor del activo y capacidad de sostener pagos.
OJO CON ESTO
La deuda pendiente no desaparece porque baje el precio del inmueble.