OPEX
Gastos de explotación que se consumen en la operación ordinaria del activo durante un periodo, excluyendo la inversión de capital de ese mismo periodo.
QUÉ SIGNIFICA
En un inmueble pueden abarcar mantenimiento corriente, suministros a cargo del propietario, limpieza, gestión, seguros y tributos de explotación según el modelo contractual. Deben separarse partidas recuperables del arrendatario, costes no recurrentes y gastos propios de la estructura corporativa. OPEX se usa para construir el resultado operativo neto (NOI), pero no incorpora por definición el pago de principal del préstamo.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Presupuestos de operación, evolución de costes por m², contratos triple-net y análisis de margen operativo.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
OPEX anual modelado = suma de gastos operativos soportados por el activo durante el año. NOI = ingresos operativos efectivos menos OPEX, bajo el perímetro declarado.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Libro de gastos, facturas, contratos de suministro y servicios, condiciones de repercusión y liquidaciones al inquilino.
POR QUÉ TE IMPORTA
Dos edificios con la misma renta bruta pueden producir resultados operativos muy distintos por mantenimiento, gestión y gastos no repercutibles; OPEX permite detectar el activo menos eficiente.
EJEMPLO PRÁCTICO
Un edificio cobra 90.000 € anuales; el propietario soporta 9.000 € de mantenimiento, 4.000 € de seguros y 7.000 € de gestión. Sus OPEX modelados son 20.000 €, antes de analizar otros conceptos como tributos y vacancia.
DEPENDE DE
Reparto arrendaticio de gastos, contabilidad aplicable, ocupación, superficie, servicios incluidos y obligaciones de mantenimiento.
ERRORES FRECUENTES
Confundir OPEX con cuotas hipotecarias o sumar importes repercutidos al inquilino sin contabilizar los reembolsos.
OJO CON ESTO
No clasifiques un gasto solo por pagarse cada mes. Una reposición capitalizable no es OPEX; tampoco puede descontarse otra vez si ya está incluida en el NOI.