Reserva de dominio
Pacto de compraventa que mantiene la propiedad en el vendedor hasta el pago completo del precio pactado, aunque pueda haberse entregado la posesión.
QUÉ SIGNIFICA
La reserva de dominio permite pactar en la compraventa que el vendedor conserve la titularidad dominical hasta el pago íntegro del precio. En inmuebles ha sido admitida por jurisprudencia y doctrina registral bajo la autonomía de la voluntad, con una eficacia sobre la transmisión que se aproxima a una condición suspensiva; no es una hipoteca ni una condición resolutoria de venta ya transmitida. Que el comprador reciba llaves no implica que se haya transmitido el dominio reservado. La forma y el acceso al Registro, la acreditación del cumplimiento y los efectos para cargas y terceros dependen de la escritura y de los requisitos de legalidad y especialidad registral.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es hipoteca, condición resolutoria, ni transmisión dominical plena antes del pago pactado.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Distinguir garantías del precio aplazado: reserva de dominio, condición resolutoria, hipoteca y otros instrumentos con efectos distintos.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Obtener compraventa, pacto expreso de reserva, calendario y justificantes de pagos, asiento registral y documento idóneo para acreditar cumplimiento y regularizar la titularidad.
POR QUÉ TE IMPORTA
Protege el cobro del precio aplazado, pero modifica las facultades de disposición y los riesgos de ambas partes; es esencial definir qué ocurre ante impago y cómo se publicita el pacto.
EJEMPLO PRÁCTICO
Se pacta vender una vivienda por 250.000 €, con 50.000 € aplazados y reserva de dominio hasta su pago. Antes de inscribir o revender se comprueba título, situación registral y prueba del cumplimiento.
DEPENDE DE
Del pacto expreso, entrega, calendario de pago, normativa contractual, configuración registral, terceros y prueba de satisfacción del precio.
ERRORES FRECUENTES
Afirmar que la reserva solo existe en bienes muebles, que hipotecar equivale a reservar dominio o que el comprador ya es dueño pleno al recibir la posesión.
OJO CON ESTO
La reserva no implica necesariamente resolución automática ni facultad de retener pagos sin reglas. La eficacia ante terceros y cancelación registral deben examinarse expresamente.