Compraventa
Contrato por el que el vendedor se obliga a entregar una cosa determinada y el comprador a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente.
QUÉ SIGNIFICA
En el Derecho civil común español, la compraventa es un contrato obligacional: crea deberes de entregar la cosa y pagar el precio. La propiedad no debe confundirse con la mera perfección del contrato; para transmitir el dominio opera además la tradición o modo de entrega jurídicamente eficaz.
En una vivienda, el contrato puede perfeccionarse antes de la escritura si existe consentimiento sobre cosa y precio. La escritura pública cumple funciones probatorias, de entrega instrumental en los términos del artículo 1462 y de acceso al Registro, pero no debe explicarse como si fuese siempre el momento en que “nace” la compraventa.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es sinónimo de escritura pública ni de inscripción registral. Tampoco toda entrega de dinero previa es una compraventa perfeccionada: hay que leer el acuerdo.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Es la figura central en la transmisión onerosa de inmuebles entre particulares o empresas.
REQUISITOS / REGLAS
Para afirmar que existe compraventa deben analizarse consentimiento, objeto y causa, y en particular si hay acuerdo sobre la cosa y el precio. Las condiciones suspensivas, reservas u opciones pueden alterar cuándo nace o cuándo despliega efectos la obligación.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Oferta aceptada, reserva/arras si las hay, contrato privado, documentación del inmueble, escritura pública y justificantes de pago.
EFECTOS / CONSECUENCIAS
Obliga al vendedor a entregar y sanear y al comprador a pagar el precio en los términos pactados y legales. La transmisión del dominio exige además el modo de adquirir correspondiente.
DIFERENCIAS CON CONCEPTOS PRÓXIMOS
Compraventa = contrato; escritura = forma pública/documento; tradición = entrega jurídicamente relevante; inscripción = publicidad y protección registral.
POR QUÉ TE IMPORTA
Porque es la operación principal que transmite la vivienda a cambio de un precio y concentra obligaciones, documentación, impuestos y riesgos que conviene revisar antes de firmar.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una vivienda se vende por 400.000 € y las partes pactan precio, forma de pago, entrega y estado de cargas.
DEPENDE DE
Del objeto y precio ciertos, consentimiento y capacidad de las partes, titularidad y cargas, forma de entrega, condiciones pactadas, financiación, ocupación, fiscalidad y normativa especial que afecte al inmueble o a los intervinientes.
ERRORES FRECUENTES
Afirmar que sin escritura “no hay compraventa”; afirmar que firmar un papel llamado reserva nunca obliga; o confundir contrato perfecto con transmisión dominical ya consumada.
OJO CON ESTO
No confundas contrato privado, escritura y registro: son etapas y efectos distintos.