Depreciación funcional
Disminución de valor debida a una distribución, diseño o instalaciones que se han quedado obsoletos para el uso previsto.
QUÉ SIGNIFICA
No exige que exista deterioro material: una nave puede estar bien conservada y sin embargo ser poco útil para el usuario moderno. En el método del coste se considera el gasto de adaptación o de corrección del diseño.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No se identifica con pérdida de valor por cambios de mercado ni con deterioro de materiales.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Contrasta alternativas de adaptación y su coste antes de reducir el valor por falta de adecuación a los usos actuales.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Planos del estado actual, normativa del uso, memoria de reforma y presupuesto de corrección.
POR QUÉ TE IMPORTA
Permite distinguir una reforma cosmética de una intervención que devuelve utilidad económica a un inmueble con una tipología poco demandada.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una oficina con distribución rígida necesita 55.000 € de adaptación para su uso proyectado, aunque la fachada y estructura estén en buen estado.
DEPENDE DE
De uso permitido, demanda funcional, accesibilidad, distribución, posibilidad legal de reforma y precio de las obras correctoras.
ERRORES FRECUENTES
Llamar depreciación física a una distribución incómoda o concluir que toda falta de actualización impide la comercialización.
OJO CON ESTO
El coste estimado de corregir la obsolescencia debe estar fundado; no descontar dos veces el mismo defecto como físico y funcional.