Depreciación inmobiliaria
Reducción del valor de un inmueble por desgaste físico, inadecuación funcional u otras causas económicas identificables.
QUÉ SIGNIFICA
Es una categoría de análisis: conviene separar depreciación del edificio respecto del suelo y de variaciones cíclicas del precio de mercado. La Orden ECO regula el tratamiento físico y funcional al calcular reemplazamiento neto.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No equivale necesariamente a amortización fiscal ni a pérdida contable registrada por el titular.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Identifica por separado el componente físico, el funcional y los factores externos antes de calcular un valor de reposición neto.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Memoria de calidades, inspecciones, fecha de actuaciones, cálculos por componentes y testigos de mercado.
POR QUÉ TE IMPORTA
Desglosar las causas evita ocultar una instalación obsoleta detrás de un descuento sin fundamentación y hace más defendible la tasación.
EJEMPLO PRÁCTICO
Dos edificios de la misma antigüedad pueden arrojar ajustes muy distintos si uno ha renovado fachada, ascensores e instalaciones y el otro no.
DEPENDE DE
De vida útil, características constructivas, intervenciones, obsolescencia y evolución local de oferta y demanda.
ERRORES FRECUENTES
Descontar envejecimiento del terreno o duplicar una obsolescencia al homogeneizar comparables y depreciar coste.
OJO CON ESTO
La depreciación técnica no se obtiene restando indiscriminadamente al precio anunciado; no toda bajada de precio equivale a pérdida por antigüedad.
SUBCONCEPTOS
Obsolescencia económica
Pérdida de atractivo o valor por factores externos al edificio, como menor demanda o cambios de entorno; no se confunde con desgaste físico de sus materiales.
Vida útil
Periodo estimado durante el que un inmueble o elemento conserva aptitud para el uso previsto bajo condiciones de conservación; no es su antigüedad cronológica.
Vida útil residual
Tiempo razonablemente estimado que resta de aptitud para el uso a partir de la fecha de valoración, considerando estado, obras y criterios del método aplicado.