Forward purchase
Acuerdo para adquirir un activo inmobiliario que se desarrollará y entregará en el futuro a un precio pactado o determinable.
QUÉ SIGNIFICA
Conforme a INREV NAV-Q12 es un acuerdo con el promotor para desarrollar y transferir un activo a un vehículo de inversión en fecha futura, con independencia de que el suelo ya sea del inversor. La mecánica económica puede prever precio cerrado, ajustes y condiciones de entrega; los pagos y el riesgo de construcción dependen del contrato. Forward funding es el subtipo en el que el inversor financia la construcción desde su inicio o durante la ejecución.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
Se diferencia de forward funding en quién financia la construcción y cuándo se desembolsa.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Programación de adquisiciones a plazo y cobertura contractual del riesgo de promoción.
POR QUÉ TE IMPORTA
Permite asegurar una inversión futura, pero obliga a valorar los riesgos de que el inmueble no esté listo o no cumpla lo contratado.
EJEMPLO PRÁCTICO
Un fondo acuerda comprar por 10 M€ una residencia tras su construcción y entrega; el cierre queda sujeto a licencias, finalización e hitos contractuales.
DEPENDE DE
Definición contractual de entrega, titularidad, requisitos técnicos, precio, garantías, condiciones suspensivas y contraparte.
ERRORES FRECUENTES
Dar por asegurado un rendimiento basado en alquileres todavía no firmados o activos pendientes de licencia.
OJO CON ESTO
No afirmar que cualquier forward purchase está pagado íntegramente al entregar; el esquema de pagos puede variar.