Passing rent
Renta contractual que un inmueble tiene en vigor en una fecha determinada, antes de asumir rentas potenciales futuras de mercado.
QUÉ SIGNIFICA
Es la renta pactada vigente (según la convención, anualizada) de una unidad arrendada, sujeta a carencias, descuentos e indexación que deben explicarse. No coincide necesariamente con la caja efectivamente cobrada si hay morosidad o periodos gratuitos, ni con la ERV de mercado. En una cartera debe definirse si se incluye renta de superficies vacías o solo contratos ocupados.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Due diligence arrendaticia, cuadro de rentas y cálculo de reversión hacia ERV.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
Passing rent anualizada habitual = renta periódica contractual actual × periodos del año, ajustando incentivos según definición.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Contratos y anexos, recibos, carencias, impagos y cuadro de rentas de la propiedad.
POR QUÉ TE IMPORTA
Distinguir renta actual de renta potencial evita atribuir al comprador un ingreso que solo podría lograrse después de vencer o renegociar contratos.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una tienda paga 2.000 €/mes según su contrato; la ERV se estima en 2.500 €/mes. Passing rent anualizada es 24.000 € bajo la renta contractual actual, no 30.000 €.
DEPENDE DE
Fecha de corte, contrato, calendario de rentas, incentivos, ocupación y método de anualización.
ERRORES FRECUENTES
Comparar renta mensual con ERV anual o suponer que un contrato vigente puede subir automáticamente hasta mercado.
OJO CON ESTO
No sustituir passing rent por la renta anunciada ni por facturación realizada; revisar carencias, indexaciones y gastos repercutibles.