Prima de opción
Cantidad que las partes pueden pactar como precio o contraprestación por la concesión de un derecho de opción de compra, distinta conceptualmente del precio de ejercicio de la futura compraventa.
QUÉ SIGNIFICA
La prima remunera, cuando así se pacta, la concesión de la opción: el concedente queda vinculado durante el plazo y el optante decide si ejercita. El artículo 14 del Reglamento Hipotecario, para la inscripción de una opción, exige que conste el precio de adquisición y, “en su caso”, el precio convenido para conceder la opción, lo que confirma que la prima no es un elemento económico obligatorio en toda opción.
Que la prima se descuente del precio final, sea reembolsable o se pierda si no se ejercita depende del contrato. No debe confundirse automáticamente con arras, anticipo del precio o intereses de una financiación encubierta.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es necesariamente un pago a cuenta del precio ni un derecho automático a recuperar la cantidad.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Opciones de compra independientes o integradas en arrendamientos y operaciones de inversión.
REQUISITOS / REGLAS
Separar precio de la opción, precio de compra, plazo, forma de ejercicio, imputación/reembolso y consecuencias de no ejercicio.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Contrato/escritura de opción, justificante de pago de la prima, comunicaciones de ejercicio y, si procede, asiento registral.
EFECTOS / CONSECUENCIAS
Retribuye o instrumenta la concesión del derecho de opción según lo pactado; puede imputarse al precio solo si así resulta del acuerdo.
DIFERENCIAS CON CONCEPTOS PRÓXIMOS
Prima = precio de conceder la opción; precio de ejercicio = precio de la futura compra; arras = figura vinculada a un contrato de compraventa con función según su clase; anticipo = pago adelantado del precio.
POR QUÉ TE IMPORTA
Porque la misma cantidad puede tener consecuencias muy distintas según se configure como prima, arras, anticipo o garantía.
EJEMPLO PRÁCTICO
Se concede una opción por 12 meses a cambio de 10.000 €. El contrato debe aclarar si esos 10.000 € se imputan o no al precio si se ejercita y qué ocurre si la opción caduca.
DEPENDE DE
De la configuración del contrato de opción, precio de ejercicio, plazo, imputación pactada, causa económica y, si se pretende inscripción, de los requisitos registrales.
ERRORES FRECUENTES
Dar por hecho que toda prima se descuenta del precio o que toda cantidad entregada al conceder una opción son arras penitenciales.
OJO CON ESTO
Importes muy elevados o estructuras que permiten apropiación del inmueble como garantía pueden exigir un análisis especial: el nombre “prima” no salva un negocio con causa distinta.