Promesa de compraventa
Acuerdo por el que las partes se comprometen a celebrar una compraventa futura; si existe conformidad sobre cosa y precio, el artículo 1451 reconoce derecho recíproco a reclamar su cumplimiento.
QUÉ SIGNIFICA
El artículo 1451 distingue la promesa de vender o comprar y establece que, habiendo conformidad en cosa y precio, da derecho a reclamar recíprocamente el cumplimiento. Sin embargo, un documento llamado “promesa” puede contener ya una compraventa perfeccionada si su contenido revela consentimiento actual de vender y comprar.
La etiqueta no decide la naturaleza: hay que interpretar obligaciones, tiempo verbal, condiciones y conducta de las partes.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es necesariamente una mera declaración de intenciones.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Operaciones previas sujetas a hitos o formalización posterior.
REQUISITOS / REGLAS
Definir cosa, precio, plazo y condición, y si existe obligación de contratar o compraventa ya actual.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Precontrato/promesa y anexos.
EFECTOS / CONSECUENCIAS
Puede permitir exigir la celebración/cumplimiento en los términos legales.
DIFERENCIAS CON CONCEPTOS PRÓXIMOS
Promesa obliga a celebrar/cumplir una futura venta; compraventa perfeccionada ya contiene consentimiento vendedor-comprador actual.
POR QUÉ TE IMPORTA
Evita confundir un precontrato con una venta ya celebrada o, al contrario, rebajar una venta obligatoria a simple intención.
EJEMPLO PRÁCTICO
“Nos obligamos a otorgar compraventa de la finca X por 300.000 € cuando se obtenga licencia Y”. Debe analizarse si es promesa, contrato condicionado o compraventa ya perfeccionada.
DEPENDE DE
De la redacción, grado de determinación y voluntad actual o futura de obligarse.
ERRORES FRECUENTES
Creer que no tiene consecuencias por no llamarse compraventa.
OJO CON ESTO
No uses “promesa” como palabra tranquilizadora: puede ser exigible.