LA VIVIENDA SIGUE SUBIENDO, PERO SE VENDEN MENOS CASAS.
¿QUÉ ESTÁ PASANDO?
Los precios siguen al alza mientras las operaciones pierden fuerza: las claves para entender por qué ambas cosas pueden ocurrir a la vez.
Hay dos titulares sobre la viviendaEspacio destinado a alojar personas y desarrollar la vida doméstica. Su uso efectivo y su situación administrativa deben comprobarse por separado. española que parecen difíciles de encajar. Los precios siguen subiendo con fuerza. El último Índice de PreciosSerie estadística que resume evolución de precios de un conjunto bajo métodos y ponderaciones definidos. de Vivienda disponible del INE registró un aumento del 12,9% interanual en el primer trimestre de 2026 y la vivienda usada subió incluso más: un 13,5%. Al mismo tiempo, las compraventas están perdiendo velocidad. Registradores contabilizó 167.934 operaciones en el segundo trimestre, un 5,7% menos que en el trimestre anterior y un 2,3% menos que un año antes. Y el dato más reciente del Notariado apunta en la misma dirección: en junio se firmaron 67.529 compraventas, un 4% menos interanual, mientras el precio medioSuma de precios observados dividida por el número de operaciones comparables; sensible a cambios de composición. aumentó un 8,8%, hasta 2.114 €/m².
Conviene aclarar algo antes de sacar conclusiones: no estamos comparando exactamente los mismos periodos ni estadísticas construidas de la misma forma. El último IPVÍndice de Precios de Vivienda del INE, que mide evolución de precios de adquisición de vivienda según su metodología. disponible corresponde al primer trimestre; Registradores alcanza ya el segundo y el Notariado llega hasta junio. Aun así, la fotografía es interesante: la actividad se está debilitando antes de que los indicadores de precios hayan empezado a hacerlo. ¿Cómo es posible?
Para que baje el precio no basta con vender menos
Puede haber menos operaciones porque compradores y vendedores empiezan a alejarse en sus expectativas. Una parte de los compradores considera que los precios se han ido demasiado arriba o, sencillamente, ya no puede permitírselos, pero eso no obliga automáticamente al propietario a rebajar. Si necesita vender, probablemente tendrá que adaptarse. Si no tiene ninguna urgencia, puede esperar. Por eso un mercado puede pasar primero por una fase con menos acuerdos antes de que aparezca una reducción clara de precios.
También tenemos un problema de oferta
El Banco de España lleva tiempo señalando uno de los grandes desequilibrios del mercado actual. Entre 2021 y 2025, la diferencia acumulada entre la creación neta de hogares y las viviendas residenciales terminadas ascendió a unas 750.000 viviendas. La cifra no significa que España necesite exactamente 750.000 casas nuevas ni que hagan falta por igual en todo el territorio; la vivienda es un mercado profundamente local. Pero sí refleja que, en conjunto, el número de nuevos hogares ha crecido mucho más deprisa que la producción de vivienda.
Además, alrededor del 90% de las operaciones corresponden a vivienda usada. Gran parte de la oferta depende, por tanto, de que propietarios de viviendas existentes decidan vender. Cuando la oferta es rígida, una reducción moderada de la demandaPersonas u hogares interesados en una vivienda, con distintos grados de capacidad y disposición para contratar. puede traducirse primero en menos operaciones y no necesariamente en precios más bajos.
También está cambiando quién puede comprar
Si una vivienda que antes costaba 300.000 euros pasa a costar 360.000, no es necesario que desaparezcan todos los compradores para que se reduzcan las operaciones. Basta con que una parte deje de poder alcanzar ese precioCantidad de dinero que se pide, se ofrece o se acuerda a cambio de un inmueble o un derecho.. Algunos buscarán algo más pequeño, otros cambiarán de barrio, otros se desplazarán hacia la periferia y algunos aplazarán la compra. Pero mientras siga existiendo un grupo suficiente de compradores con capacidad para competir por una oferta pequeña, los precios pueden continuar altos. La situación sería muy distinta si empezaran a sobrar viviendas y fueran los vendedores quienes tuvieran que competir entre ellos para encontrar comprador.
Hay otro detalle que puede distorsionar la fotografía
Cuando hablamos de precios medios también importa qué viviendas se están vendiendo. Si disminuyen mucho las operaciones en los segmentos más baratos y se mantienen las de precio elevado, una mediaPromedio aritmético de precios observados; depende del número y peso de inmuebles incluidos. simple puede subir aunque las viviendas comparablesInmuebles similares al que se valora, usados como referencia después de analizar y ajustar sus diferencias. no se hayan encarecido en la misma proporción. Precisamente por eso índices como el IPV del INE intentan corregir cambios en la composición y características de las viviendas transmitidas. No todas las estadísticas inmobiliarias miden lo mismo, y compararlas sin saber cómo están construidas puede llevar a conclusiones equivocadas.
Entonces, ¿se está enfriando el mercado?
En actividad, sí hay señales. Registradores acumula dos trimestres consecutivos de descenso de compraventas y el Notariado también muestra una caída interanual de las operaciones en junio. Pero menos actividad y caída de precios no son lo mismo. Para hablar de un giro más claro del mercado querríamos ver varias señales apareciendo juntas: más vivienda disponible, mayores tiempos de comercialización, descuentos crecientes, deterioro persistente de las operaciones y una moderación clara de los precios de cierre. A fecha de publicación tenemos algunas piezas de ese puzle, pero no todas.
Decir que la vivienda sigue disparada cuenta una parte de la historia y decir que el mercado se está frenando cuenta otra. La fotografía completa es algo más interesante: el mercado español está perdiendo velocidad en número de operaciones mientras sigue muy tensionado en precios. Ahora habrá que observar qué ocurre si compradores y vendedores siguen durante suficiente tiempo sin ponerse de acuerdo. Ahí veremos si estamos simplemente ante una pausa en las operaciones o ante el principio de un cambio más profundo.
Fuentes principales: INE, Índice de Precios de Vivienda 1T 2026; Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria 2T 2026; Consejo General del Notariado, junio de 2026; Banco de España, Informe de Estabilidad Financiera e Informe Anual 2025.