LAS HIPOTECAS CRECEN UN 10,8%, PERO LOS BANCOS ENDURECEN EL CRÉDITO. ¿QUÉ ESTÁ PASANDO?
En junio se inscribieron más hipotecas y por importes mayores, mientras los bancos aseguran que están siendo más exigentes para conceder financiación. Los dos datos parecen chocar, pero en realidad están contando momentos distintos del mercado.
Dos datos publicados con pocas semanas de diferencia parecen contar historias completamente distintas sobre el mercado hipotecario español. El INE acaba de comunicar que en junio se inscribieron 45.907 hipotecas sobre viviendas, un 10,8% más que un año antes. El importe medio también aumentó un 6%, hasta los 178.365 euros, y el tipo de interésPorcentaje aplicado al capital para determinar los intereses de un préstamo durante el periodo definido en el contrato. medio de las nuevas hipotecas sobre viviendaEspacio destinado a alojar personas y desarrollar la vida doméstica. Su uso efectivo y su situación administrativa deben comprobarse por separado. se situó en el 2,96%.
Sin embargo, el Banco de España había señalado unas semanas antes que los bancos endurecieron la oferta de crédito durante el segundo trimestre de 2026 y que la demandaPersonas u hogares interesados en una vivienda, con distintos grados de capacidad y disposición para contratar. de préstamos para comprar vivienda disminuyó. Las propias entidades esperan, además, un nuevo endurecimiento durante el tercer trimestre.
Entonces, ¿cómo podemos tener más hipotecas y, al mismo tiempo, bancos más prudentes y menos demanda? No hay necesariamente ninguna contradicción. Lo que ocurre es que estamos mirando estadísticas diferentes y, sobre todo, momentos diferentes del proceso.
Una hipoteca inscrita en junio no empezó necesariamente en junio
Ésta es la primera clave. La estadística del INE se construye a partir de las hipotecas inscritas en los Registros de la PropiedadDerecho real de gozar y disponer de una cosa dentro de los límites establecidos por las leyes; en inmuebles debe distinguirse de la posesión y de la mera titularidad aparente o registral., no de todas las solicitudes presentadas a los bancos durante ese mismo mes. Entre que un comprador solicita financiaciónFondos obtenidos para pagar una operación, con condiciones de devolución, coste y garantías cuando existe deuda., el banco estudia la operación, se formaliza la escritura y finalmente la hipotecaDerecho real de garantía que sujeta un inmueble al cumplimiento de una obligación sin desplazar su posesión al acreedor. queda inscrita puede transcurrir tiempo.
Por eso las 45.907 hipotecas contabilizadas en junio reflejan en parte decisiones de financiación tomadas anteriormente. El propio INE explica que su estadística procede de las inscripciones registrales, por lo que no debemos interpretar el dato como si 45.907 bancos hubieran dicho “sí” a otras tantas nuevas solicitudes exactamente durante junio.
El Banco de España está observando otra cosa. Su Encuesta de Préstamos Bancarios pregunta a las entidades cómo están cambiando los criterios de concesión, las condiciones que aplican y la demanda que reciben. Es una fotografía mucho más cercana al comportamiento actual de los bancos que al número de operaciones que terminan apareciendo posteriormente en el Registro.
Que haya más hipotecas que hace un año tampoco significa que el mercado esté acelerando
El aumento interanual del 10,8% compara junio de 2026 con junio de 2025. Es una comparación útil, pero no nos dice por sí sola cuál es la dirección que está tomando el mercado en este momento.
De hecho, la serie mensual de 2026 ha sido bastante irregular. En enero se inscribieron 40.273 hipotecas sobre viviendas; en febrero, 45.563; en marzo, 46.661; en abril, 40.010; en mayo, 42.213; y en junio, 45.907.
Hay actividad y el volumen sigue siendo elevado, pero no estamos viendo una línea que simplemente suba mes tras mes. Por eso un buen dato interanual puede convivir perfectamente con señales de mayor prudencia en las nuevas operaciones que se están estudiando ahora.
Lo que sí resulta llamativo es cuánto estamos pidiendo prestado
El importe medio de las hipotecas sobre vivienda alcanzó 178.365 euros en junio, frente a unos 168.230 euros un año antes. Y el capital total prestado para vivienda superó los 8.188 millones de euros, un 17,5% más que en junio de 2025.
Esto tiene bastante sentido en un mercado donde el precioCantidad de dinero que se pide, se ofrece o se acuerda a cambio de un inmueble o un derecho. de las viviendas ha aumentado con fuerza. Si la casaEdificación usualmente destinada a vivienda, sola o integrada con otras; la voz no determina legalidad de uso, superficie ni finca registral. cuesta más, incluso manteniendo porcentajes similares de financiación, el importe nominal que necesita pedir prestado el comprador también aumenta.
Pero aquí aparece un efecto interesante: un préstamo mayor no solo exige más capital al banco. También obliga a comprobar que los ingresos del comprador pueden soportar una deuda mayor. Si los precios avanzan más deprisa que las rentas de los hogares, cada nueva operación puede ser algo más difícil de encajar, aunque los tipos de interés hayan mejorado respecto a los máximos de años anteriores.
Un tipo del 2,96% ayuda, pero no lo arregla todo
El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda inscritas en junio fue del 2,96%. Es un nivel que ha permitido recuperar parte de la capacidad de financiación perdida cuando los tipos eran significativamente más altos.
El problema es que el coste de una vivienda depende de dos variables al mismo tiempo: cuánto cuesta el dinero y cuánto dinero necesitas pedir. Una hipoteca a un tipo algo más bajo puede seguir generando una cuota elevada si la vivienda que antes costaba 250.000 euros ahora cuesta 300.000.
Por eso una mejora de los tipos no se traslada necesariamente en la misma proporción a una mejora de la accesibilidadCondiciones que permiten utilizar edificios y espacios con seguridad y autonomía por el mayor número posible de personas.. El comprador puede encontrarse con una financiación más barata pero aplicada sobre un préstamo considerablemente mayor.
¿Qué significa exactamente que los bancos estén endureciendo el crédito?
No significa que hayan dejado de conceder hipotecas. Tampoco que una persona solvente vaya a tener necesariamente problemas para financiar una vivienda.
Significa que, según la encuesta del Banco de España, durante el segundo trimestre las entidades fueron algo más restrictivas en sus criterios o condiciones de concesión y, además, esperan continuar en esa dirección durante el tercero.
Para un comprador que está justo en el límite de lo financiable, una pequeña diferencia puede ser importante. Más ahorro exigido, mayor atención al nivel de endeudamientoConjunto o nivel de obligaciones de deuda asumidas por una persona, hogar o empresa, que puede analizarse por importe, cuotas, plazo y relación con sus ingresos o patrimonio., una valoración más prudente de los ingresos o peores condiciones pueden determinar que una operación que hace unos meses encajaba deje de hacerlo.
Para alguien con ingresos estables, endeudamiento reducido, ahorro suficiente y una compra razonable respecto a su capacidad financiera, el escenario es muy distinto.
Hay una señal que merece seguir de cerca
Lo más interesante no es elegir entre:
“Se están dando muchas hipotecas”
o
“Los bancos están cerrando el grifo”.
Ninguna de las dos frases describe bien lo que muestran los datos.
A fecha de publicación, todavía se están formalizando muchas hipotecas y el volumen registrado es superior al de hace un año. Al mismo tiempo, los bancos dicen que empiezan a seleccionar con algo más de cautela las nuevas operaciones y detectan menos demanda para financiar vivienda.
Las dos cosas pueden ocurrir a la vez.
Y si esta combinación continúa durante varios trimestres, entonces sí podría tener consecuencias más visibles sobre el mercado: menos compradores capaces de llegar a determinados precios, menos operaciones y, eventualmente, una mayor presión para que las expectativas de compradores y vendedores vuelvan a acercarse.
Por ahora hay una conclusión bastante más sencilla.
El crédito hipotecarioCrédito garantizado con hipoteca en el que la entidad concede un límite máximo y el acreditado puede disponer de fondos conforme a las condiciones pactadas, en lugar de recibir necesariament… no se ha parado. Pero conseguirlo puede estar empezando a ser algo más exigente justo cuando las viviendas obligan a pedir préstamos cada vez mayores.
Y esa combinación merece bastante más atención que mirar únicamente si el número mensual de hipotecas ha subido o bajado.
Fuentes principales: INE, Estadística de Hipotecas, junio de 2026, publicada el 26 de agosto de 2026; Banco de España, Encuesta de Préstamos Bancarios del segundo trimestre de 2026, publicada el 21 de julio de 2026.