SI EN ESPAÑA HAY 3,8 MILLONES DE VIVIENDAS VACÍAS,
¿POR QUÉ FALTAN CASAS?
España tiene millones de viviendas sin ocupar y, al mismo tiempo, enormes problemas de acceso en muchas ciudades. La explicación no está tanto en cuántas viviendas hay, sino en dónde están, en qué estado se encuentran y dónde quiere vivir la gente.
El último CensoGravamen inmobiliario que vincula una finca al pago de una pensión o canon periódico bajo las modalidades y condiciones previstas en el Derecho civil aplicable. de Población y Viviendas con este nivel de detalle contabilizó 26,6 millones de viviendas en España. De ellas, alrededor de 3,84 millones se clasificaron como vacías. La cifra llama mucho la atención porque, vista sin contexto, parece resolver de golpe el problema de la viviendaEspacio destinado a alojar personas y desarrollar la vida doméstica. Su uso efectivo y su situación administrativa deben comprobarse por separado.: si hay casi cuatro millones de casas vacías, ¿por qué seguimos hablando de escasez?
Porque una vivienda no sirve igual en cualquier sitio.
El problema empieza cuando miramos el mapa
Las viviendas vacías no están repartidas de la misma manera que la población ni que la demandaPersonas u hogares interesados en una vivienda, con distintos grados de capacidad y disposición para contratar..
Según el INE, los municipios de menos de 10.000 habitantes concentraban aproximadamente el 45% de todas las viviendas vacías de España, aunque reunían solo alrededor del 20% de la población. En cambio, las ciudades de más de 250.000 habitantes concentraban cerca del 24% de la población, pero apenas alrededor del 10,5% de las viviendas vacías.
La diferencia es enorme.
En muchos municipios pequeños existe un parque residencial considerable para la población que vive allí. En las grandes ciudades ocurre justo lo contrario: hay mucha más gente buscando vivienda y una proporción mucho menor de viviendas sin uso.
Y aquí aparece una limitación bastante obvia, pero fundamental: una casaEdificación usualmente destinada a vivienda, sola o integrada con otras; la voz no determina legalidad de uso, superficie ni finca registral. no se puede trasladar.
Un pisoVivienda ubicada en un edificio, habitualmente en una planta, cuya finca y uso deben identificarse en la documentación correspondiente. vacío en un pueblo de Castilla y León no resuelve la falta de vivienda en Madrid. Una vivienda cerrada en una localidad donde la población disminuye tampoco ayuda demasiado a una persona que necesita vivir cerca de su trabajo en Barcelona, Málaga o Palma.
Podemos mover dinero, empresas o personas. Los edificios se quedan donde están.
Una vivienda vacía tampoco es necesariamente una vivienda disponible
Hay otra diferencia importante.
Que una vivienda figure como vacía en una estadística no significa que esté en condiciones de ponerse mañana a la venta o en alquiler.
Puede llevar muchos años cerrada. Puede necesitar una reformaIntervención sobre un edificio o vivienda existente para modificar acabados, instalaciones, distribución u otros elementos. importante. Tener problemas de accesibilidadCondiciones que permiten utilizar edificios y espacios con seguridad y autonomía por el mayor número posible de personas., instalaciones obsoletas, baja eficiencia energéticaRelación entre el servicio energético prestado y la energía necesaria para proporcionarlo con unas condiciones de uso definidas. o incluso daños estructurales.
El Banco de España ha señalado precisamente que una parte relevante de las viviendas desocupadas necesitaría rehabilitaciónActuación sobre un edificio existente para recuperar, mejorar o adaptar sus prestaciones. antes de poder incorporarse al mercado.
Y entonces aparece otra pregunta: ¿merece la pena económicamente rehabilitarla?
Si tenemos una vivienda que necesita invertir 80.000 euros para dejarla habitable pero está situada en una localidad donde apenas existe demanda, puede que la operación no tenga sentido.
La vivienda existe físicamente.
Eso no significa que exista una vivienda realmente disponible para quien la necesita.
Tampoco todo lo que no es vivienda habitual está vacío
Ésta es otra confusión bastante habitual.
El Censo diferencia entre vivienda principal, vivienda vacía y vivienda de uso esporádico.
Una segunda residenciaVivienda de uso no principal, a menudo vacacional o intermitente; su admisibilidad no se confunde con alquiler turístico ni con uso urbanístico autorizado. que una familia utiliza unas semanas al año no tiene la misma consideración que una vivienda completamente desocupada. Tampoco podemos sumar automáticamente todas las casas que no son residencia habitual y presentarlas como viviendas “cerradas”.
Hay segundas residencias.
Hay viviendas de uso temporal.
Hay viviendas realmente vacías.
Y dentro de estas últimas existen situaciones muy distintas.
Pueden estar esperando una herenciaSucesión mortis causa por la que bienes, derechos y obligaciones transmisibles pasan a herederos y, en su caso, legatarios conforme a ley o testamento., pendientes de una reforma, en proceso de venta, bloqueadas por algún conflicto, situadas en zonas con poca demanda o sencillamente retenidas por sus propietarios.
Meterlas todas dentro de una misma cifra ayuda a contar viviendas.
No necesariamente ayuda a saber cuántas podemos incorporar realmente al mercado.
Mientras tanto, siguen apareciendo nuevos hogares
La otra parte de la ecuación está en la demanda.
España alcanzó aproximadamente 19,87 millones de hogares en julio de 2026, según el INE, y el número continúa creciendo.
Cada nuevo hogar necesita una vivienda.
Y un hogar no es necesariamente una familia nueva llegada del extranjero. Una pareja que vivía con sus padres y se emancipa crea un nuevo hogar. Una separación puede convertir un hogar en dos. Una persona que antes compartía vivienda y pasa a vivir sola también genera una necesidad residencial adicional.
Esto explica algo importante: la población puede crecer de una manera y el número de hogares hacerlo de otra.
Si además esos nuevos hogares se concentran en las zonas que ofrecen más empleo, universidades, transporte y servicios, la presión se concentra precisamente allí donde resulta más difícil aumentar rápidamente el número de viviendas disponibles.
No todas las viviendas sirven para todos los hogares
Hay otra cuestión que suele pasar desapercibida.
No basta con que haya una vivienda disponible.
Tiene que ser una vivienda adecuada para la persona que la necesita.
Una familia con dos hijos no resuelve su problema porque exista un estudioVivienda que suele reunir estar y dormir en una estancia principal; requiere comprobar que el inmueble esté habilitado como vivienda. de 25 m².
Una persona con movilidad reducida puede no poder utilizar una cuarta planta sin ascensorServicio e instalación de elevación común que requiere conservación y controles propios conforme a la ITC AEM 1, además de decisiones y gastos comunitarios..
Una vivienda disponible a 600.000 euros no resuelve la necesidad de una familia que puede pagar 250.000.
Y un piso disponible a cien kilómetros del trabajo tampoco es necesariamente una alternativa real.
Por eso hablar de ofertaInmuebles disponibles para comprar o alquilar dentro de un mercado y un periodo definidos. de vivienda únicamente contando unidades puede ser engañoso.
Importa el número.
Pero también importan el precioCantidad de dinero que se pide, se ofrece o se acuerda a cambio de un inmueble o un derecho., el tamaño, el estado y la ubicación.
Entonces, ¿movilizar vivienda vacía serviría?
Sí.
En las zonas donde existe demanda, incorporar al mercado viviendas que llevan tiempo sin utilizarse puede aumentar la oferta mucho más rápido que construir desde cero.
Rehabilitar edificios, facilitar la salida al mercado de viviendas cerradas o resolver determinados problemas jurídicos puede ser muy útil.
Lo que sería un error es pensar que los 3,8 millones de viviendas vacías constituyen una reserva de 3,8 millones de casas listas para solucionar el problema de acceso a la vivienda.
No lo son.
Una parte está donde prácticamente no existe demanda.
Otra necesita inversiones importantes.
Otra puede tener dificultades jurídicas o económicas para incorporarse al mercado.
Y otra simplemente pertenece a propietarios que no desean venderla ni alquilarla.
Hay incluso lugares donde el problema es exactamente el contrario
Esta paradoja ayuda a entender algo más profundo del mercado inmobiliarioConjunto de oferta, demanda y operaciones relacionadas con el uso, alquiler, financiación y transmisión de inmuebles. español.
En algunas zonas tenemos escasez.
En otras tenemos exceso de vivienda para la población existente.
Eso explica por qué podemos ver casas extraordinariamente baratas en determinados municipios mientras una vivienda corriente cuesta cifras enormes en Madrid.
No es que el mercado haya perdido completamente la lógica.
Es que estamos observando dos mercados distintos.
En uno falta vivienda respecto a la demanda.
En el otro falta demanda respecto a la vivienda existente.
La cifra de 3,8 millones necesita contexto
Decir que España tiene casi cuatro millones de viviendas vacías es correcto.
Decir que, por tanto, España tiene cuatro millones de viviendas disponibles para solucionar el problema residencial sería otra cosa completamente distinta.
El dato sirve para señalar que existe un parque residencial sin utilizar y que merece la pena estudiar cómo movilizar una parte de él.
Pero no invalida la existencia de escasez de vivienda en determinadas ciudades y zonas.
Las dos cosas pueden ocurrir a la vez.
Y, de hecho, están ocurriendo.
La verdadera paradoja
Quizá la frase “faltan viviendas en España” sea demasiado amplia.
Lo que falta, sobre todo, es vivienda adecuada, disponible y a un precio accesible en los lugares donde se concentra la demanda.
Eso cambia mucho la discusión.
Porque ya no estamos hablando únicamente de construir más.
También estamos hablando de dónde construir, qué rehabilitar, qué vivienda recuperar y cómo aprovechar mejor el parque que ya existe.
España puede tener millones de casas vacías y seguir necesitando viviendas.
No porque las matemáticas fallen.
Sino porque las viviendas están en un lugar y las personas que las necesitan pueden estar en otro.
Fuentes principales: INE, Censo de Población y Viviendas 2021 y Estadística Continua de Población 2026; Banco de España, análisis sobre oferta residencial y vivienda desocupada.