Due diligence técnica
Revisión técnica del estado físico, constructivo, funcional y de instalaciones de un inmueble para identificar defectos, mantenimiento pendiente, riesgos y costes previsibles antes de una operación.
QUÉ SIGNIFICA
Su alcance depende del activo y no equivale a una inspección reglada única. Puede comprender estructura, fachadas, cubierta, humedades, envolvente, instalaciones, accesibilidad, seguridad de utilización, protección contra incendios, eficiencia, mantenimiento, adecuación de obras ejecutadas y vida útil aparente de elementos relevantes.
Una revisión visual permite detectar indicios, pero no siempre su causa, extensión o coste. Cuando aparecen señales de patología o cuando el riesgo lo justifica pueden ser necesarias catas, mediciones, ensayos, inspecciones especializadas, revisión de proyectos y certificados o comprobaciones con la Administración.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es una ITE, un IEE, una tasación ni un certificado de ausencia de defectos. Tampoco demuestra por sí sola la legalidad urbanística de las obras observadas.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Antes de adquirir o financiar activos, presupuestar CAPEX, planificar rehabilitaciones, valorar mantenimiento diferido o comprobar si el estado físico es compatible con el uso previsto.
REQUISITOS / REGLAS
Definir alcance; inspeccionar elementos accesibles; revisar documentación técnica disponible; separar hecho observado, indicio y diagnóstico; identificar limitaciones de acceso; priorizar incidencias por seguridad, urgencia y coste; y recomendar pruebas adicionales cuando una inspección ordinaria no permita concluir con suficiente fiabilidad.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Planos y proyectos; libro del edificio cuando exista; ITE/IEE y actas de inspección; certificados finales y de instalaciones; contratos de mantenimiento; partes de averías; informes previos; documentación de reformas; consumos cuando sean relevantes; fotografías y mediciones tomadas durante la inspección.
EFECTOS / CONSECUENCIAS
Puede modificar el presupuesto de inversión, CAPEX, precio ofertado, calendario, garantías contractuales o decisión de compra; también puede justificar estudios especializados antes de asumir el riesgo.
DIFERENCIAS CON CONCEPTOS PRÓXIMOS
Due diligence técnica analiza condición y riesgo físico; ITE/IEE responden a regímenes administrativos concretos y no necesariamente cubren todo el alcance de una inversión; tasación estima valor; peritaje suele responder a una cuestión técnica concreta; certificado energético evalúa prestaciones energéticas bajo su normativa, no el estado integral del inmueble.
POR QUÉ TE IMPORTA
Porque defectos físicos, instalaciones obsoletas o actuaciones no documentadas pueden exigir inversiones significativas, impedir el uso previsto o alterar la rentabilidad y el calendario de una compra o reforma.
EJEMPLO PRÁCTICO
Antes de comprar un edificio, el técnico inspecciona estructura accesible, fachadas, cubierta, zonas húmedas e instalaciones; revisa ITE/IEE, proyectos y certificados disponibles; identifica una cubierta al final de su vida útil y estima una horquilla de intervención para incorporarla al análisis de la operación.
DEPENDE DE
Del tipo, edad, uso y tamaño del inmueble; accesibilidad a elementos comunes y privativos; documentación disponible; reformas previas; síntomas observados; objetivo de la adquisición y profundidad acordada de la inspección.
ERRORES FRECUENTES
Limitarse a una visita rápida sin declarar restricciones; tratar una ITE favorable como garantía de ausencia de patologías; presupuestar reparaciones sin diagnosticar causa; no revisar zonas comunes en propiedad horizontal; o mezclar cumplimiento normativo actual con la normativa exigible a un edificio existente sin analizar régimen transitorio y actuación concreta.
OJO CON ESTO
Una inspección visual no descarta defectos ocultos y una due diligence técnica no convierte al técnico en garante de elementos que no eran accesibles o no podían comprobarse con el alcance contratado. Deben explicitarse alcance, limitaciones, pruebas realizadas y fuentes documentales.