Edificabilidad
Magnitud urbanística que expresa la superficie edificable permitida conforme al planeamiento y a sus reglas de cómputo; puede expresarse como superficie o coeficiente.
QUÉ SIGNIFICA
La edificabilidad mide intensidad edificatoria, pero su cálculo depende de qué superficies computan, del ámbito de referencia y de la normativa aplicable. En Madrid, el art. 39 regula coeficientes de edificabilidad y aprovechamientos; no debe confundirse con ocupación, volumen construido existente ni aprovechamiento urbanístico.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No garantiza que toda la superficie teórica pueda materializarse sin cumplir el resto de parámetros y deberes.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Para cuantificar el techo edificable potencial y comparar suelos o proyectos dentro de las reglas del plan.
REQUISITOS / REGLAS
Debe identificarse el coeficiente/superficie, ámbito y reglas de cómputo. Edificabilidad no equivale a aprovechamiento ni a ocupación.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
Ejemplo simplificado: superficie edificable = superficie de referencia × coeficiente de edificabilidad, solo si el planeamiento define así el parámetro y no exige ajustes.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Planeamiento, ordenanza, ficha de parcela/ámbito, medición topográfica y proyecto cuando exista.
EFECTOS / CONSECUENCIAS
Condiciona techo edificable y valor potencial, pero no elimina cesiones, cargas, limitaciones de uso o condiciones volumétricas.
DIFERENCIAS CON CONCEPTOS PRÓXIMOS
Edificabilidad = superficie edificable. Ocupación = huella. Aprovechamiento = contenido urbanístico ponderado según el sistema aplicable.
POR QUÉ TE IMPORTA
Es una variable central para valorar suelo y proyectos, pero una cifra aislada puede ser engañosa si no se conoce su ámbito y reglas de cómputo.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una parcela de 1.000 m² con coeficiente 1,2 m²c/m²s puede tener 1.200 m² de superficie edificable teórica si la ordenanza y reglas de cómputo lo confirman.
DEPENDE DE
Del planeamiento, ordenanza, ámbito de referencia, uso, ponderaciones y reglas de cómputo.
ERRORES FRECUENTES
Confundir m²c con m²s; aplicar coeficiente a superficie incorrecta; ignorar cesiones o superficies no computables.
OJO CON ESTO
No multipliques automáticamente superficie por coeficiente sin comprobar qué superficie de suelo sirve de base, qué usos ponderan y qué elementos computan o quedan excluidos.
SUBCONCEPTOS
Coeficiente de edificabilidad
Relación numérica entre superficie edificable y superficie de suelo del ámbito de referencia según la normativa aplicable.
Densidad
Parámetro que expresa intensidad de determinadas unidades —por ejemplo viviendas— por superficie, cuando el planeamiento lo utiliza.
Altura máxima
Límite vertical de edificación fijado por la ordenación con sus reglas específicas de medición.
Número de plantas
Límite o condición sobre plantas permitidas, distinto de la edificabilidad total.
Retranqueo
Separación mínima o condición de posición de la edificación respecto de linderos, alineaciones u otros elementos.
Fondo edificable
Profundidad máxima edificable desde una alineación o referencia cuando el planeamiento utiliza este parámetro.
Alineación
Línea de referencia urbanística que delimita o posiciona viario, parcelas o edificación según el planeamiento.
Rasante
Cota o perfil altimétrico de referencia utilizado por la ordenación para calles, parcelas o medición de la edificación.
Volumen edificable
Magnitud volumétrica permitida cuando el planeamiento la utiliza; no equivale automáticamente a superficie edificable.