Debt yield
Ratio de crédito inmobiliario que compara el NOI anual estabilizado con el principal del préstamo, sin utilizar el valor de tasación del inmueble.
QUÉ SIGNIFICA
Se expresa como porcentaje de NOI / deuda pendiente o importe prestado en la fecha de análisis, indicando cuál se utiliza. Busca aproximar la generación de renta operativa por euro de préstamo. A diferencia del LTV no depende directamente de la tasación, y a diferencia del DSCR no utiliza el calendario de intereses y amortización. No constituye una tasa de rentabilidad obtenida por el prestatario.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Análisis bancario de activos generadores de ingresos, comparación con DSCR y LTV.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
Debt yield (%) = NOI anual / deuda de referencia × 100.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Estados de rentas y gastos, certificación de deuda y metodología de NOI.
POR QUÉ TE IMPORTA
Ayuda a detectar préstamos voluminosos frente a la renta del activo, incluso si una tasación optimista hace parecer aceptable el LTV.
EJEMPLO PRÁCTICO
Un centro logístico produce NOI de 240.000 € al año y tiene préstamo de 3.000.000 €: debt yield = 8 %. Si el préstamo fuera 4.000.000 €, bajaría al 6 % sin cambiar el NOI.
DEPENDE DE
NOI verificado o estabilizado, importe de deuda considerado, propiedades incluidas y fecha de corte.
ERRORES FRECUENTES
Confundir debt yield con rentabilidad sobre capital propio o asumir que el NOI bruto sirve sin gastos.
OJO CON ESTO
La ratio no sustituye al análisis de cuotas, vencimiento ni riesgo de ocupación. No existe un mínimo legal único para las operaciones inmobiliarias españolas.