Flujo de caja descontado
Valoración de una inversión mediante la actualización de cobros y pagos futuros a una fecha común usando una tasa justificada.
QUÉ SIGNIFICA
Un descuento de flujos proyecta rentas, vacancia, gastos, inversiones, impuestos según objetivo y posible valor terminal; el resultado cambia mucho ante una variación pequeña de tasa o crecimiento.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No proporciona una cifra objetiva única: es una valoración condicionada por flujos previstos y tasa.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Construye escenarios base, adverso y favorable y presenta sensibilidad al valor terminal y a la tasa utilizada.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Hoja de flujos anual, hipótesis verificables, tipo de actualización y cálculo del valor de reversión.
POR QUÉ TE IMPORTA
Explicita cómo el tiempo, el riesgo de los ingresos y la reposición de capital afectan al valor, frente a limitarse al alquiler bruto del primer año.
EJEMPLO PRÁCTICO
Si se prevén 10.000 € netos dentro de un año y la tasa aplicable es del 5 %, su valor actual es aproximadamente 9.524 €, no 10.000 €.
DEPENDE DE
De calendario de pagos, proyecciones de renta, vacancia, gastos recurrentes, desembolsos y horizonte de reversión.
ERRORES FRECUENTES
Actualizar rentas brutas con una tasa neta, olvidar inversiones necesarias o descontar dos veces la financiación.
OJO CON ESTO
La tasa de descuento no es automáticamente la rentabilidad bruta del alquiler ni la TAE de la hipoteca; flujos y tasa deben ser coherentes.
SUBCONCEPTOS
Tasa de actualización
Tipo aplicado a flujos futuros para expresar su valor presente; exige coherencia con riesgo, moneda, impuestos, inflación y temporalidad de los cobros.
Valor terminal
Estimación del valor del activo al terminar el horizonte explícito del modelo de flujos; suele concentrar incertidumbre y requiere hipótesis verificables.
Rentabilidad exigida
Retorno mínimo pretendido por el inversor para compensar riesgo y coste de oportunidad; no equivale sin más al interés nominal de la hipoteca.