Tasa de capitalización
Relación entre renta neta estabilizada de un inmueble y valor del activo, o tasa usada para capitalizar dicha renta.
QUÉ SIGNIFICA
En el método directo valor = ingreso operativo neto / tasa, siempre que sean compatibles renta, periodo y riesgo. La tasa de capitalización es distinta de la tasa para actualizar una serie temporal de flujos.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es necesariamente la rentabilidad total del capital invertido ni la tasa de descuento del DCF.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Contrasta el cap rate con operaciones comparables y realiza escenarios de 3,5 %, 4 % y 4,5 % manteniendo el NOI estable.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Detalle del NOI, gastos excluidos e incluidos, comparables de inversión y cálculo de sensibilidad.
POR QUÉ TE IMPORTA
Ayuda a explicar cómo dos inmuebles con la misma renta neta pueden valer distinto por localización, vacancia y percepción de riesgo.
EJEMPLO PRÁCTICO
Con NOI anual de 12.000 € y tasa de capitalización del 4 %, el valor orientativo directo sería 300.000 €, antes de ajustes específicos.
DEPENDE DE
De riesgos, contratos, inflación esperada, gastos, vacancia y comparabilidad de las rentas base.
ERRORES FRECUENTES
Dividir alquiler bruto por precio final y etiquetarlo automáticamente como tasa de capitalización neta.
OJO CON ESTO
No capitalices una renta bruta al tipo obtenido con activos cuya referencia es renta neta; tampoco presentes el 4 % como mínimo legal.