Método residual
Enfoque de valoración de suelo o inmueble a transformar que deduce costes, gastos y margen del valor esperado de su desarrollo.
QUÉ SIGNIFICA
En ECO se distingue residual estático, basado en valores actuales, del dinámico, basado en flujos fechados actualizados. Ambos exigen hipótesis urbanísticas, comerciales y de costes justificadas.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es un método para certificar derecho a construir ni una tasación universal de todo terreno.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Contrasta supuestos en escenarios alternativos y aclara desde el inicio si utilizas procedimiento estático o dinámico.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Planeamiento, anteproyecto, estudio de ventas, presupuesto de urbanización y cuadro financiero.
POR QUÉ TE IMPORTA
Permite comprobar cuánto puede pagarse por el suelo sin consumir el beneficio y la cobertura de riesgos razonables de una promoción viable.
EJEMPLO PRÁCTICO
Si el producto final valiera 2.000.000 €, los costes fueran 1.200.000 € y el margen del promotor 300.000 €, quedarían 500.000 € de residual simplificado.
DEPENDE DE
De edificabilidad permitida, gastos, venta prevista, financiación, calendario, margen y riesgo de comercialización.
ERRORES FRECUENTES
Omitir costes del suelo, gravámenes o plazos y confundir margen sobre venta con margen sobre inversión.
OJO CON ESTO
El residual no prueba viabilidad urbanística; tampoco se traslada sin matices la fórmula simplificada a una tasación ECO reglada.