Método residual estático
Procedimiento residual con valores actuales de venta, costes y margen para estimar suelo o inmueble a rehabilitar.
QUÉ SIGNIFICA
La ECO lo destina a ciertos solares e inmuebles en rehabilitación cuando el inicio de obras puede producirse dentro del plazo legal previsto. Su fórmula básica considera valor de venta, margen de promotor y costes.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No descuenta flujos a diferentes fechas como el procedimiento residual dinámico.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Asegura que el inmueble cumple el art. 34 ECO antes de elegirlo y explica la base del margen en la memoria de cálculo.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Planeamiento, proyecto disponible, costes de urbanización y promoción, comparables de venta y margen razonado.
POR QUÉ TE IMPORTA
Es más transparente para actuaciones con ejecución relativamente cercana que un modelo de flujos a muchos años.
EJEMPLO PRÁCTICO
Con valor final de 1.000.000 €, margen neto del 18 % sobre ventas y pagos computables de 600.000 €, el residual sería 220.000 € en ejemplo simple.
DEPENDE DE
Del calendario de inicio, proyecto, régimen del suelo, margen representativo, costes y valor de producto terminado.
ERRORES FRECUENTES
Usar el método estático en un desarrollo de plazos inciertos o suponer que el beneficio se resta dos veces.
OJO CON ESTO
El 18 % del ejemplo no es un porcentaje legal universal; en tasación reglada debe justificarse el margen y la elegibilidad del método.