Punto de equilibrio
Nivel de ingresos, ocupación o precio a partir del cual una operación cubre los costes incluidos en el cálculo, sin ganancia ni pérdida bajo esa definición.
QUÉ SIGNIFICA
El punto de equilibrio debe especificar si se analiza resultado operativo, caja tras el pago de deuda o beneficio total tras compra y reforma. En alquiler puede expresarse como porcentaje de ocupación necesario para cubrir OPEX y servicio de deuda; en una promoción como precio mínimo de venta para recuperar el coste. Cuando existen costes variables, se calcula con margen de contribución, no dividiendo cualquier gasto por cualquier renta.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Estudios de viabilidad, presupuestos de explotación y sensibilidad a vacancia y precios de alquiler.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
Ocupación de equilibrio simplificada = pagos a cubrir / ingreso potencial a 100 % de ocupación, si los costes variables adicionales son nulos.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Presupuesto operativo, cuotas de deuda, proyección de ingresos e hipótesis de costes variables.
POR QUÉ TE IMPORTA
Antes de comprar, muestra cuánto pueden caer ocupación o precios antes de consumir las reservas del inversor.
EJEMPLO PRÁCTICO
Un inmueble puede facturar 30.000 € anuales a plena ocupación y pagar 18.000 € entre costes fijos y deuda; si no existen otros costes variables, necesita el 60 % de ocupación equivalente para cubrir caja.
DEPENDE DE
Ingresos a ocupación completa, estructura de costes fijos y variables, periodicidad, impuestos y definición del objetivo.
ERRORES FRECUENTES
Tomar como breakeven el 100 % de la ocupación o usar como ingreso potencial el alquiler ya reducido por vacancia.
OJO CON ESTO
La expresión cambia según incluya capital de la cuota hipotecaria, CAPEX y tributos: un equilibrio de caja no demuestra beneficio contable cero.
SUBCONCEPTOS
Break-even
Denominación inglesa del punto en que el ingreso iguala los costes incluidos en una métrica.
Ocupación de equilibrio
Porcentaje mínimo de renta u ocupación potencial requerido para cubrir el coste o flujo objetivo definido.