Costes de inversión
Conjunto de desembolsos necesarios para adquirir, preparar, financiar, explotar y desinvertir en un activo, desglosados por etapa y finalidad.
QUÉ SIGNIFICA
Para una compra y reforma deben identificarse precio, tributos y gastos de adquisición, adecuación, honorarios, costes financieros y reservas; durante la tenencia, OPEX y CAPEX de reposición; en salida, comercialización, impuestos procedentes y cancelaciones. No deben mezclarse coste fiscal de adquisición, coste contable capitalizable y pagos de caja, porque no siempre coinciden. El modelo debe indicar qué importes incluyen IVA recuperable y a quién corresponde cada gasto.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Presupuesto de compra, coste total de adquisición, comparador de operaciones y valoración de margen.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
Coste desembolsado inicial = precio + impuestos/gastos no recuperables de adquisición + adecuación + otros pagos imputados. Para rentabilidad total, añadir costes posteriores y de salida.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Escritura, liquidaciones fiscales, facturas, préstamo, contrato de reforma, reservas y previsión de costes de venta.
POR QUÉ TE IMPORTA
Un piso comprado por 200.000 € con 35.000 € de costes de compra y reforma no es una inversión de 200.000 €: ese error infla cualquier rentabilidad calculada.
EJEMPLO PRÁCTICO
Compra por 200.000 €, impuestos/gastos por 16.000 € y reforma por 19.000 €: desembolso de entrada 235.000 € antes de financiación, intereses, reservas y eventual venta.
DEPENDE DE
Tipo de inmueble y transmisión, comunidad autónoma, condición del inversor, financiación, obras y plazo de desinversión.
ERRORES FRECUENTES
Sumar dos veces intereses ya capitalizados o computar IVA deducible como gasto definitivo sin comprobar el régimen fiscal.
OJO CON ESTO
Los impuestos concretos cambian según inmueble, operación, sujeto y territorio; no existe un porcentaje único de costes aplicable a todas las compraventas.
SUBCONCEPTOS
Coste de adquisición
Precio de compra más tributos y gastos directamente vinculados a adquirir, delimitados por la finalidad del cálculo.
Coste de reforma
Pagos necesarios para adaptar o mejorar el inmueble; detallar presupuesto, cambios, impuestos y reservas.
Coste de financiación
Intereses, comisiones y otros desembolsos financieros, con su calendario, naturaleza fiscal y posible capitalización.
Coste de salida
Gastos y tributos que correspondan a la venta o transmisión; afectan al efectivo final percibido.