Vicios ocultos
Defectos no manifiestos existentes al tiempo de la venta que hacen la cosa impropia para su uso o reducen de tal modo ese uso que, de haberlos conocido, el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos.
QUÉ SIGNIFICA
El artículo 1484 define el presupuesto del saneamiento por defectos ocultos y excluye los defectos manifiestos o visibles y, con matices, los que un comprador perito debía conocer fácilmente por su oficio. El vendedor responde en principio aunque ignorase el defecto, salvo el supuesto de pacto en contrario cuando lo ignoraba.
El artículo 1486 permite optar entre dejar sin efecto la compra con restitución de gastos o rebajar proporcionalmente el precio; si el vendedor conocía el defecto y lo ocultó, pueden añadirse daños en el supuesto legal. El artículo 1490 fija seis meses desde la entrega para las acciones de esos preceptos.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No todo desperfecto descubierto después de comprar es jurídicamente un vicio oculto; deben probarse preexistencia, ocultación/no detectabilidad y gravedad funcional.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Defectos graves preexistentes detectados después de la entrega.
REQUISITOS / REGLAS
Documentar fecha de descubrimiento, naturaleza, causa, preexistencia y coste/impacto mediante técnico cuando sea necesario.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Informe pericial, fotografías, facturas/presupuestos, comunicaciones al vendedor, contrato y fecha de entrega.
EFECTOS / CONSECUENCIAS
Puede abrir las acciones previstas en los arts. 1484-1490, sin perjuicio de otros regímenes que puedan resultar aplicables.
DIFERENCIAS CON CONCEPTOS PRÓXIMOS
Vicio oculto = régimen específico de saneamiento; aliud pro alio = incumplimiento por entrega de cosa esencialmente distinta/inútil en la jurisprudencia; defecto constructivo puede tener además normativa especial.
POR QUÉ TE IMPORTA
Porque activa un régimen específico de saneamiento con requisitos, remedios y un plazo breve que no debe confundirse con otras acciones por incumplimiento.
EJEMPLO PRÁCTICO
Tras la entrega aparece una patología preexistente no visible que hace la vivienda impropia para su uso o reduce de forma relevante su utilidad.
DEPENDE DE
De existencia previa del defecto, carácter oculto, gravedad, conocimientos del comprador, profesión/pericia, conocimiento del vendedor y fecha de entrega.
ERRORES FRECUENTES
Esperar sin actuar pese al plazo corto del art. 1490; o llamar vicio oculto a cualquier desgaste visible.
OJO CON ESTO
No todo defecto posterior es vicio oculto y el plazo del art. 1490 exige actuar con rapidez sin asumir que cualquier reclamación interrumpe o transforma su naturaleza.