LA RENTABILIDAD BRUTA NO ES LO QUE GANAS: LAS CUENTAS QUE FALTAN ANTES DE COMPRAR PARA ALQUILAR

Un porcentaje bruto sirve para empezar a comparar, pero no dice cuánto dinero acaba dejando realmente una inversión.

Un pisoVivienda ubicada en un edificio, habitualmente en una planta, cuya finca y uso deben identificarse en la documentación correspondiente. cuesta 200.000 euros. Puedes alquilarlo por 1.200 al mes. Son 14.400 euros al año. 14.400 dividido entre 200.000: 7,2% de rentabilidad.

La cuenta está bien. Lo que estaría mal sería decir: “Voy a ganar un 7,2%.” Todavía no sabemos eso. Lo único que hemos calculado es una rentabilidad brutaRelación entre los ingresos anuales del alquiler antes de gastos y una base de inversión expresamente indicada. muy básica y entre esa cifra y lo que realmente deja una inversión hay bastante distancia.

Para qué sirve la rentabilidad bruta

Sirve, y mucho. Cuando estás analizando veinte viviendas necesitas una forma rápida de descartar las que tienen poco sentido y concentrarte en las interesantes. La relación entre alquiler anual y precioCantidad de dinero que se pide, se ofrece o se acuerda a cambio de un inmueble o un derecho. de compra permite hacerlo.

Idealista, por ejemplo, situaba la rentabilidad bruta de la viviendaEspacio destinado a alojar personas y desarrollar la vida doméstica. Su uso efectivo y su situación administrativa deben comprobarse por separado. en España en el 6,5% durante el segundo trimestre de 2026, con Madrid en el 4,7% y Barcelona en el 5,2%. Su metodología relaciona precios de venta y alquiler para estimar esa rentabilidad.

Es importante decirlo exactamente así. No significa que el propietario medio español esté ganando realmente un 6,5% neto sobre su dinero.

Primera cuenta: la vivienda no te ha costado solo 200.000 euros

Para comprar has podido tener que pagar impuestos y otros gastos de adquisición. Tal vez también una reformaIntervención sobre un edificio o vivienda existente para modificar acabados, instalaciones, distribución u otros elementos., muebles, electrodomésticos o trabajos necesarios para poner la vivienda en alquiler.

Supongamos que el precio son 200.000 euros, pero cuando está preparada para producir rentaImporte pactado por el uso de un inmueble durante un periodo, normalmente mensual en el alquiler de vivienda. has invertido realmente 235.000. Los 14.400 euros anuales ya no representan un 7,2% sobre la inversión completa, sino aproximadamente un 6,1%. Y todavía no hemos restado ningún gasto anual.

Segunda cuenta: tener una vivienda cuesta dinero

IBIImpuesto sobre Bienes Inmuebles: tributo municipal, directo y de carácter real que grava el valor de los inmuebles a través de la titularidad de determinados derechos definidos por la ley., comunidad, seguro, reparaciones, mantenimiento, gestión si la externalizas y gastos inesperados. Una calderaEquipo destinado a producir calor, habitualmente para un circuito de calefacción o ACS, a partir de un combustible u otra fuente de energía según su tecnología. no suele esperar a que hayas terminado tu Excel para romperse.

Por eso conviene reservar dinero para mantenimiento incluso en años en los que aparentemente no ocurre nada. Si no lo hacemos, estamos comparando una renta real con unos gastos imaginariamente perfectos.

Tercera cuenta: quizá no cobres doce meses todos los años

Entre un inquilinoParte que adquiere temporalmente el uso o goce del inmueble y se obliga a pagar el precio o renta pactados. y otro puede haber periodos vacíos. Con un alquiler de 1.200 euros, un solo mes sin inquilino reduce los ingresos anuales de 14.400 a 13.200 euros. Más de un 8% menos de ingresos ese año.

En mercados con mucha demandaPersonas u hogares interesados en una vivienda, con distintos grados de capacidad y disposición para contratar. quizá la rotación sea rapidísima. En otros no. La vacanciaPeriodo o proporción en que un inmueble disponible para alquilar permanece sin ocupación. es un riesgo y conviene incluirlo en el análisis.

Cuarta cuenta: no todos los gastos son iguales

Hay gastos recurrentes como seguro, IBI, comunidad o mantenimiento ordinario y otros puntuales y mucho mayores: una reforma importante, un ascensorServicio e instalación de elevación común que requiere conservación y controles propios conforme a la ITC AEM 1, además de decisiones y gastos comunitarios., una fachadaCerramiento exterior del edificio en contacto con el aire, formado por partes opacas y huecos y resuelto mediante una o varias hojas, revestimientos, cámaras, aislamiento y encuentros según…, sustitución de instalacionesRenovación total o parcial de redes y equipos del edificio, con diseño, autorizaciones e inspecciones según la instalación. o una gran derramaAportación extraordinaria aprobada para atender un gasto que no queda cubierto por las cuotas ordinarias..

Una vivienda puede producir buen flujo de cajaDinero que entra y sale efectivamente de una inversión durante un periodo; su diferencia es el flujo de caja. durante años y recibir de repente un gasto extraordinario muy relevante. Que sea excepcional no significa que podamos fingir que nunca llegará.

Quinta cuenta: si existe hipoteca, cambia el análisis

Cuando utilizas financiaciónFondos obtenidos para pagar una operación, con condiciones de devolución, coste y garantías cuando existe deuda. aparecen intereses, pero hay que evitar otro error: restar toda la cuota hipotecariaPago periódico exigido por el préstamo hipotecario; normalmente combina intereses y devolución de capital, aunque existen estructuras distintas. como si fuese dinero perdido.

La cuota suele tener una parte de intereses y otra de amortizaciónDevolución del principal de una deuda; en contabilidad y fiscalidad, el término también describe la distribución del coste de un activo. de capital. Los intereses son un coste. La amortización reduce tu deuda. Por eso analizar el flujo de caja y analizar la rentabilidad patrimonial no son exactamente lo mismo.

Y después llegan los impuestos

La fiscalidad dependerá de quién sea el propietario, de sus circunstancias, de los gastos deducibles y de la normativa aplicable. No existe una cifra universal que podamos restar a todas las operaciones y llamar “rentabilidad netaRelación entre el resultado después de los gastos incluidos en el cálculo y la inversión utilizada como referencia. después de impuestos”.

La misma vivienda puede producir resultados diferentes para dos inversores distintos.

Volvamos al ejemplo

Partimos de un precio de 200.000 €, un alquiler mensual de 1.200 € y un ingreso teórico anual de 14.400 €. La rentabilidad bruta sobre precio es del 7,2%.

Ahora supongamos, únicamente para ilustrar el método, una inversión total de 235.000 €, un ingreso efectivo anual tras una pequeña vacancia de 13.800 € y unos gastos operativos de 2.500 €. Quedan 11.300 €, aproximadamente un 4,8% sobre los 235.000 euros antes de financiación e impuestos.

La misma casaEdificación usualmente destinada a vivienda, sola o integrada con otras; la voz no determina legalidad de uso, superficie ni finca registral.. El mismo alquiler. Y hemos pasado de mirar un 7,2% a un 4,8%. No porque la primera cuenta estuviera mal, sino porque respondía a otra pregunta.

Una rentabilidad alta tampoco es automáticamente una oportunidad

Imagina dos viviendas. Una ofrece aparentemente un 4,5% y otra un 8%. La segunda parece obvia hasta que descubres por qué ofrece un 8%.

Quizá tenga más riesgo de impagoFalta de pago total o parcial de una obligación dineraria cuando resulta exigible conforme al contrato o a la norma aplicable., menor demanda de compra futura, más rotación, peor liquidez, más mantenimiento o una zona con menores expectativas. También puede ser simplemente una gran oportunidad.

Pero cuando una inversión ofrece mucho más rendimiento que otra, conviene entender qué riesgo estamos asumiendo a cambio.

La revalorización futura no debería salvar una mala compra

Una vivienda puede generar alquiler y además aumentar de valor. Perfecto. Pero la subida futura del precio es una hipótesis. Podemos construir escenarios de 0%, 3%, 5% o incluso una caída.

Lo que no deberíamos hacer es justificar una operación mediocre diciendo “ya subirá el piso”. Si la compra solo funciona suponiendo que la vivienda se revalorizará mucho, no estamos analizando únicamente rentabilidad. Estamos haciendo una apuesta sobre el futuro.

Cuando alguien diga “este piso da un 7%”, no preguntaría primero si un 7% es mucho o poco. Preguntaría: “¿7% calculado cómo?”

Sobre el precio de compra, sobre toda la inversión, antes o después de gastos, con o sin periodos vacíos, antes o después de financiación, antes o después de impuestos.

Cuando sabemos qué hay detrás del porcentaje podemos empezar a compararlo. Antes de eso tenemos una cifra atractiva.

No necesariamente una rentabilidad.

Fuentes principales: Idealista, estudioVivienda que suele reunir estar y dormir en una estancia principal; requiere comprobar que el inmueble esté habilitado como vivienda. de rentabilidad inmobiliariaResultado de una inversión en inmuebles en relación con el capital y el tiempo empleados. 2T 2026; metodología basada en la relación entre precios de venta y alquiler.