Préstamo promotor
Financiación concedida para desarrollar una promoción inmobiliaria, habitualmente hipotecaria y con disposiciones sucesivas ligadas al avance de obra y posible posterior división/subrogación por fincas.
QUÉ SIGNIFICA
El Banco de España describe el préstamo promotor como financiación al promotor que suele instrumentarse como préstamo o crédito con garantía hipotecaria. Durante construcción son habituales las disposiciones sucesivas, autorizadas al cumplirse condiciones como certificaciones de obra, y un periodo de carencia de principal.
Después pueden cancelarse los importes correspondientes a viviendas vendidas o, si comprador y entidad aceptan la operación, producirse subrogación del comprador en la financiación correspondiente.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es el préstamo hipotecario ordinario de un comprador final.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Financiación de suelo/obra/promoción y transición a cancelación o financiación individual de las unidades terminadas.
REQUISITOS / REGLAS
Los desembolsos y la liberación/cancelación por finca dependen de las condiciones pactadas. La subrogación del adquirente debe analizarse separadamente.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
El riesgo debe modelarse sobre capital dispuesto por fases, intereses durante carencia, ventas/cancelaciones previstas y saldo residual de unidades no vendidas.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Escritura/contrato, certificaciones de obra, tasaciones, cuadros de disposiciones, división de responsabilidad hipotecaria y documentos de venta/subrogación.
EFECTOS / CONSECUENCIAS
Financia el avance de obra y mantiene garantía sobre la promoción en los términos inscritos; la deuda evoluciona con las disposiciones y cancelaciones/subrogaciones.
DIFERENCIAS CON CONCEPTOS PRÓXIMOS
Préstamo promotor financia producción inmobiliaria; préstamo comprador financia adquisición de una unidad.
POR QUÉ TE IMPORTA
Afecta tanto al promotor como al comprador sobre plano: tener un préstamo promotor no obliga automáticamente al comprador a quedarse con esa financiación.
EJEMPLO PRÁCTICO
Promoción de 20 viviendas. El banco no entrega todo el capital el primer día: libera fondos conforme a certificaciones. Al vender una vivienda, la parte de préstamo asignada puede cancelarse o el comprador puede solicitar subrogarse si se aprueba.
DEPENDE DE
Del contrato promotor, avance de obra, tasaciones/certificaciones, preventas, división de responsabilidad, solvencia y aprobación de subrogaciones.
ERRORES FRECUENTES
Suponer que “hay hipoteca del promotor” significa que el comprador debe asumirla; o confundir capital concedido con capital ya dispuesto.
OJO CON ESTO
Subrogarse en el préstamo del promotor no debe tratarse como automática ni obligatoria para el comprador; la operación concreta exige revisar condiciones y aceptación cuando proceda.