Property management
Gestión diaria y administrativa de inmuebles explotados, especialmente contratos, cobros, inquilinos y coordinación de mantenimiento.
QUÉ SIGNIFICA
Property management es la función de gestionar individualmente inmuebles de una cartera: altas y bajas arrendaticias, facturación y cobros, atención a usuarios, proveedores, incidencias, documentación y seguimiento de presupuesto. El propietario puede asumirla o contratar a un tercero. Se diferencia del asset management (plan económico y decisiones de capital) y del facility management (instalaciones y servicios de soporte), aunque el contrato de gestión puede solapar funciones.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No decide necesariamente compras o ventas de activos (asset management), ni implica gestionar internamente todas las instalaciones (facility management).
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Acordar tareas, autorización de gastos, límites para firmar, informes de morosidad y mantenimiento, calendario de liquidaciones y responsabilidades sobre datos y depósitos.
POR QUÉ TE IMPORTA
Es clave para medir rentas realmente percibidas, morosidad, vacantes, tiempos de reparación y calidad de servicio: una gestión deficiente deteriora el NOI incluso si la localización y el precio de compra fueron acertados.
EJEMPLO PRÁCTICO
En 12 viviendas con renta pactada de 950 €/mes por unidad, la renta mensual contractual es 11.400 € si todas están alquiladas. Si un inquilino no paga, solo entran 10.450 € ese mes antes de gastos; el property manager informa del saldo, gestiona el cobro y coordina el mantenimiento.
DEPENDE DE
Del mandato del propietario, número y clase de inmuebles, contratos vigentes, proveedores, sistemas de cobro, normativa arrendaticia y alcance del servicio contratado.
ERRORES FRECUENTES
Confundir emitir recibos con cobrar efectivamente; creer que property manager y administrador de fincas colegiado son categorías legales equivalentes; mezclar la comisión del gestor con NOI sin definir el cálculo.
OJO CON ESTO
La empresa gestora no adquiere por su denominación poderes ilimitados para negociar, firmar, acceder a datos o repercutir gastos. Revisar mandato, protección de datos, responsabilidad, tratamiento de fianzas y límites de honorarios conforme a cada contrato.