Valoración de promoción
Estimación del valor de una actuación inmobiliaria en proyecto o ejecución atendiendo a producto final, costes y estado de desarrollo.
QUÉ SIGNIFICA
Puede recurrir a comparación, actualización y métodos residuales según el activo, sus derechos y la finalidad. Es esencial separar situación actual de hipótesis de edificio terminado y financiación.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No equivale al valor del suelo ni al total nominal de ventas esperadas por todas las unidades.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Prepara escenario de proyecto terminado y escenario de situación actual, y documenta los puentes y riesgos entre ambos.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Licencias, certificaciones de obra, presupuesto, contratos de venta, calendario de cobros y tasaciones intermedias.
POR QUÉ TE IMPORTA
Permite decidir si el margen justifica comprar el suelo y analizar el efecto de plazos, ventas y desviaciones de obra.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una promoción con GDV previsto de 4 millones no vale 4 millones como solar: debe descontar costes, tiempos y margen, con hipótesis coherentes.
DEPENDE DE
De situación urbanística, hitos de obra, costes pendientes, preventas, riesgos de calendario y método empleado.
ERRORES FRECUENTES
Tratar reservas como ingresos realizados o ignorar costes de urbanización, garantías y desviaciones futuras.
OJO CON ESTO
No confundir preventas con escrituras cobradas ni valorar como obra concluida una promoción con licencia pendiente.
SUBCONCEPTOS
Valor del suelo
Estimación económica del terreno según uso permitido, situación jurídica y capacidad de desarrollo; no es el valor de venta de todas las viviendas terminadas.
Valor de construcción
Componente que expresa coste o valor técnico de la edificación según método; debe definir si incluye gastos necesarios, suelo y depreciación.
Valoración intermedia de obra
Estimación emitida durante construcción o rehabilitación para reflejar progreso y circunstancias del proyecto; no supone automáticamente actualizar toda la tasación inicial.
Hipótesis de edificio terminado
Supuesto de valoración que modela el inmueble como terminado bajo condiciones declaradas, distinto de su estado efectivo y de los riesgos pendientes de ejecución.