Value-add
Estilo de inversión que persigue aumentar el valor de un activo mediante gestión activa, reformas, realquiler o reposicionamiento.
QUÉ SIGNIFICA
La tesis value-add combina ingresos de explotación con posible revalorización obtenida al mejorar ocupación, rentas, producto o uso del edificio. INREV describe fondos con gestión activa y cierto riesgo de desarrollo o reforma, normalmente con apalancamiento moderado. Una obra no crea valor automáticamente: el incremento de ingresos o precio debe superar inversión, retrasos y costes de transacción.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No equivale a compra y reventa rápida sin mejora material; tampoco a un activo core estabilizado.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Revisión de presupuestos de reforma, hipótesis de alquiler y valoración tras reposicionamiento.
POR QUÉ TE IMPORTA
Permite distinguir una plusvalía sustentada en una intervención verificable de una mera esperanza de subida de precios.
EJEMPLO PRÁCTICO
Un edificio genera 80.000 € de NOI anual; tras invertir 200.000 € y alquilar espacios vacíos se espera 105.000 €. La ganancia de valor depende de la persistencia del NOI y de la tasa de capitalización de salida.
DEPENDE DE
Presupuesto CAPEX, permisos, comercialización, absorción, variación de rentas, tasa de salida y apalancamiento.
ERRORES FRECUENTES
Valorar el activo reformado sin descontar coste, vacíos y riesgo de ejecución.
OJO CON ESTO
No sumar 25.000 € de NOI adicional a precio como si fueran 25.000 € de beneficio único: requiere valoración de flujos, cap rate y costes.