FEIN
Ficha Europea de Información Normalizada que recoge la información personalizada de un préstamo inmobiliario y que, en los supuestos de la Ley 5/2019, tiene carácter de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado.
QUÉ SIGNIFICA
La FEIN es el documento central para comparar y comprender una oferta hipotecaria concreta. Incluye, entre otros extremos cuando procedan, importe y moneda, duración, tipo de interés, TAE, cuotas, tabla ilustrativa, obligaciones accesorias, reembolso anticipado, elementos de flexibilidad y consecuencias del incumplimiento.
La Ley 5/2019 exige entregarla con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma del contrato. La propia FEIN forma parte de la comprobación notarial de transparencia material.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es publicidad ni una FIPRE general. Tampoco es la escritura: es información precontractual personalizada y vinculante para la entidad en los términos legales.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Se entrega cuando la entidad ya dispone de información suficiente para formular una oferta personalizada y antes de la firma del préstamo.
REQUISITOS / REGLAS
La Ley 5/2019 exige una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma. La FEIN tiene consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma, con un mínimo de diez días.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
Cuando el préstamo es variable puede incluir TAE adicional ilustrativa y escenarios que muestren el efecto de variaciones del tipo. Estas cifras son escenarios de información, no predicciones.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Conviene conservar la FEIN exacta recibida, con fecha, junto con FiAE, proyecto de contrato y justificantes de entrega; el notario comprobará la documentación del artículo 14.
EFECTOS / CONSECUENCIAS
Fija el marco de la oferta personalizada que la entidad mantiene durante el periodo de vinculación y sirve de base para el asesoramiento notarial previo.
DIFERENCIAS CON CONCEPTOS PRÓXIMOS
FIPRE informa de productos en general; FEIN concreta la oferta individual; FiAE destaca advertencias relevantes; escritura formaliza el préstamo.
POR QUÉ TE IMPORTA
Es el documento que debe utilizarse para comparar la oferta real de una entidad con otra: no una simulación comercial, un correo o una captura del simulador.
EJEMPLO PRÁCTICO
El banco había simulado 250.000 € a 25 años. Tras estudiar al cliente entrega una FEIN con 240.000 €, un tipo concreto, TAE, cuota, productos accesorios y reglas de amortización. Lo jurídicamente relevante para la oferta personalizada es la FEIN.
DEPENDE DE
Del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, de las condiciones pactadas y de la fecha. Las operaciones fuera de su ámbito pueden tener obligaciones documentales diferentes.
ERRORES FRECUENTES
Comparar hipotecas solo por el TIN; asumir que una simulación equivale a FEIN; ignorar los productos necesarios para mantener el tipo bonificado; o pensar que la FEIN obliga al prestatario a firmar.
OJO CON ESTO
No firmes basándote solo en la cuota: revisa tipo, TAE, duración, comisiones, productos accesorios, escenarios de tipo variable y condiciones para mantener bonificaciones.