CAPEX
Desembolsos de inversión destinados a adquirir, construir, sustituir o mejorar componentes duraderos del inmueble; distintos de los gastos corrientes de explotación (OPEX).
QUÉ SIGNIFICA
El CAPEX incluye, según el perímetro del presupuesto, rehabilitaciones relevantes, sustitución de instalaciones, obras de adaptación o adquisiciones de equipamiento. Debe diferenciarse entre CAPEX inicial y CAPEX de reposición durante la tenencia. Un desembolso económico no se convierte automáticamente en gasto deducible ni en mayor valor contable: depende de las reglas contables y fiscales aplicables. En modelos de inversión suele salir de la caja, aunque no figure como gasto operativo del NOI.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Se solicita en due diligence, plan de negocio, presupuesto de obra, modelización DCF y reservas de sustitución.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Presupuesto desglosado, proyecto o memoria técnica, calendario de pagos, contratos, certificaciones y facturas.
POR QUÉ TE IMPORTA
Una operación puede aparentar un NOI elevado y perder gran parte de su caja al tener que cambiar cubierta, ascensor o climatización: cuantificar CAPEX evita inflar el precio máximo pagable.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una oficina genera 45.000 € de NOI anual, pero debe sustituir la climatización por 35.000 € el primer año. El NOI no baja necesariamente en 35.000 €; la caja del inversor sí soporta ese desembolso, si no se financia.
DEPENDE DE
Vida útil, naturaleza de la obra, presupuesto, impuestos recuperables, horizonte de análisis, normativa y marco contable de cada titular.
ERRORES FRECUENTES
Tratar una reforma de 60.000 € como gasto operativo repetido todos los años o no provisionar reposiciones periódicas.
OJO CON ESTO
CAPEX previsto no es automáticamente coste fiscal deducible ni gasto OPEX. Incluye contingencias, impuestos y honorarios en el presupuesto de caja, evitando duplicarlos al calcular el coste total.