Comparables
Inmuebles similares al que se valora, usados como referencia después de analizar y ajustar sus diferencias.
QUÉ SIGNIFICA
Un comparable, o testigo, aporta evidencia de mercado. Se selecciona por semejanza de ubicación, uso, tamaño y otras características relevantes, no simplemente porque esté cerca.
Las diferencias se homogeneizan: estado, planta, ascensor o terraza pueden justificar ajustes documentados. Ofertas y transacciones no son lo mismo; un anuncio aporta una expectativa y un cierre acredita un acuerdo. La muestra debe ser trazable y corresponder al mercado analizado.
¿Es mejor una muestra grande que una pequeña?
No necesariamente. Añadir inmuebles de otro segmento puede empeorar el análisis. Primero se exige pertinencia, trazabilidad y comparabilidad; después se valora si la muestra es suficiente para la finalidad del trabajo.
POR QUÉ TE IMPORTA
Una valoración depende de la calidad de sus referencias, no del número de anuncios pegados en un informe.
EJEMPLO PRÁCTICO
Para valorar un piso exterior con ascensor no basta con promediar tres bajos interiores de la misma calle. Primero se analiza si pertenecen al mismo segmento y si las diferencias pueden ajustarse razonablemente.
DEPENDE DE
De la finalidad de valoración, la calidad de los datos y los criterios de selección y ajuste.
OJO CON ESTO
No apliques un porcentaje fijo a todas las diferencias. Las exigencias de una tasación regulada no son automáticamente las de cualquier estimación comercial.
SUBCONCEPTOS
Precio unitario
Precio unitario es una magnitud monetaria utilizada para describir una fase, referencia o resultado concreto dentro del proceso de comercialización o transacción de un inmueble.
Testigo
Inmueble u operación de referencia utilizado para contrastar una valoración, atendiendo a fiabilidad, fecha, localización, superficie y atributos.
Muestra de comparables
Conjunto seleccionado de testigos cuya representatividad y ajustes deben documentarse; múltiples anuncios duplicados no equivalen a varias ventas independientes.
Valor unitario
Valor unitario es una magnitud de valoración utilizada para expresar económicamente un inmueble, componente o derecho bajo una finalidad y criterios determinados.