Depreciación física
Pérdida de valor atribuible al desgaste, antigüedad y estado material de un edificio o de sus elementos.
QUÉ SIGNIFICA
Puede estimarse en función de vida útil y residual, amortización lineal o costes de reposición de elementos deteriorados. La Orden ECO diferencia expresamente los procedimientos aplicables al valor de reemplazamiento neto.
QUÉ NO ES / NO CONFUNDIR
No es depreciación contable, fiscal ni pérdida de precio por un cambio de demanda en el barrio.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Compara el coste de reparación de los elementos significativos con el ajuste por vida útil antes de considerar una operación de rehabilitación.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Informe de inspección, antigüedad, rehabilitaciones, presupuesto técnico y vida útil total y residual razonadas.
POR QUÉ TE IMPORTA
Una cubierta agotada o instalaciones anticuadas requieren inversión y no deben valorarse como obra nueva aunque el piso esté reformado de forma superficial.
EJEMPLO PRÁCTICO
En un edificio con vida útil residual menor, la tasación puede incorporar depreciación física del componente construido sin depreciar automáticamente el terreno.
DEPENDE DE
Del estado observado, vida útil, intervenciones realizadas, mantenimiento y componentes sustituidos; la regla de cálculo depende de la finalidad.
ERRORES FRECUENTES
Depreciar también el suelo, duplicar deterioros con descuentos comerciales o usar la misma vida útil para todos los elementos.
OJO CON ESTO
No aplicar un porcentaje fijo por edad sin inspección, rehabilitaciones documentadas ni justificación del método; edad y conservación no son equivalentes.