ERV
Estimated Rental Value: estimación fechada de la renta que podría contratarse en el mercado para un inmueble, dadas unas condiciones definidas.
QUÉ SIGNIFICA
La ERV se obtiene mediante evidencias de arrendamientos comparables, adecuaciones por localización, características y cláusulas contractuales. Es una opinión de renta de mercado, no necesariamente la renta que paga hoy el inquilino (passing rent). Pueden diferir por contratos antiguos, carencias, descuentos o condiciones particulares. Debe aclararse si la cifra es mensual/anual, por unidad o por m² y qué servicios incluye.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Valoración de oficinas/locales, análisis de rentas en carteras e hipótesis de salida.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
No existe una sola fórmula; estimación basada en rentas comparables ajustadas y análisis de condiciones del activo.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Testigos de alquiler, contratos vigentes, cuadro de rentas y análisis de incentivos.
POR QUÉ TE IMPORTA
Permite analizar potencial de reversión de rentas y valorar si un inmueble está arrendado por debajo o por encima del mercado sin presuponer que la renta puede modificarse libremente.
EJEMPLO PRÁCTICO
Una oficina cobra 90.000 €/año de renta contractual. Comparables sugieren ERV de 105.000 €/año. Existe una diferencia potencial de 15.000 €/año, pero solo realizable conforme al contrato y mercado.
DEPENDE DE
Comparables y fecha, localización, superficie, uso, calidad, incentivos y restricciones legales/contractuales.
ERRORES FRECUENTES
Utilizar anuncios sin corrección como prueba de renta pactada o sumar incremento ERV al NOI actual.
OJO CON ESTO
ERV no da derecho a subir el alquiler; en viviendas españolas rigen la LAU, el contrato y las limitaciones aplicables según fecha y ámbito.