Exit yield
Tasa de capitalización asumida para convertir el NOI de salida en una estimación del valor de venta futuro de un activo.
QUÉ SIGNIFICA
Es una hipótesis de precio al término del horizonte de inversión. En un modelo sencillo, valor bruto de salida = NOI anual representativo de salida / exit yield. Normalmente se consideran NOI del año posterior o estabilizado según convención, y luego se descuentan gastos de venta e impuestos aplicables al flujo del inversor. Un exit yield más alto reduce el valor de salida si el NOI permanece igual.
CUÁNDO APARECE / CÓMO SE USA
Modelos DCF, análisis de salida de fondos y pruebas de sensibilidad ante cambios de precio de mercado.
CÁLCULO / INTERPRETACIÓN
Valor bruto terminal estimado = NOI anual de referencia / exit yield en tanto por uno.
DOCUMENTACIÓN / CÓMO SE ACREDITA
Modelo de valoración, transacciones comparables y justificación de NOI normalizado y tasa de salida.
POR QUÉ TE IMPORTA
Una variación pequeña en la tasa puede alterar fuertemente el precio estimado de venta y, con ello, el VAN y la TIR.
EJEMPLO PRÁCTICO
NOI representativo de 100.000 €/año: con exit yield del 5 % el valor orientativo es 2.000.000 €; con 6 % baja a unos 1.666.667 €, antes de costes de transmisión.
DEPENDE DE
Riesgo, tipología, mercado esperado de salida, sostenibilidad del NOI, estado del edificio y costes de venta.
ERRORES FRECUENTES
Aplicar 5 en vez de 0,05 en la división, omitir gastos de venta o tratar una hipótesis de tasa como precio garantizado.
OJO CON ESTO
No confundir exit yield con TIR: una capitaliza una renta anual, la otra descuenta todos los flujos de la inversión.